-
Ярослава Тюпка
журналіст
Девелопер відновив зведення об’єктів вже через кілька місяців після широкомасштабного вторгнення / KAN Development
Чи доцільно зводити будівлі під час обстрілів? Хто зараз і далі купує квартири та що цінують ці покупці? Про це в розмові з Delo.ua розказав засновник столичної фірми KAN Development Ігор Ніконов.
Як себе почуває в цілому сфера сьогодні (згідно з відомостями компанії ЛУН, 11% житла, яке будується в Києві, припадає на KAN Development) ?
— Не надто добре, так як функціонує тільки 50% організацій від попередньої кількості, і тут я маю на увазі лише столичну статистику. У Києві більше ніж половина проєктів різних забудовників – призупинені. Це досить значна проблема на сьогодні.
Зараз обговорюють здорожчання будівельних матеріалів і нестачу робітників. З якими проблемами стикається ваша організація і як вона їх вирішує?
— Першочергова проблема — дефіцит кваліфікованих працівників, особливо тих, хто готовий старанно працювати. Воєнні ризики спонукають людей суттєво змінювати свої уявлення про працю, люди дуже змучені та переорієнтовують свої цінності.
І така ж важлива проблема — це вплив “активістів”. Під час війни вони стали ще більш войовничими і менш конструктивними. Це призупинило чимало проєктів, які могли би просуватися вперед у воєнний період. Але влада, на жаль, піддається тиску “фейсбучної” аудиторії. Як на мене, це дуже зле позначається на поступі країни.
Кожен зупинений проєкт — мінус чиясь заробітна плата, мінус виробництво, мінус сплата податків. У будь-якому будівництві одна гривня створює 4-5 гривень ВВП. У всьому світі будівельна галузь – це рушійна сила, що тягне за собою економіку держави.
Якщо говорити про ваші заморожені об’єкти — ви маєте на увазі будівництво в місцевості Китаєво?
— Так, будівництво в Китаєві мало би активно розвиватися. Ми хотіли заснувати там комплекс з розвиненою інфраструктурою та зонами відпочинку, зберігши наявну екологічну систему. Але несправжні активісти за допомогою неправдивих паперів намагаються нав’язати соціуму думку, що на цій території знаходиться пам’ятка археології, хоча жодні належні археологічні дослідження не проводилися. За фактом фальсифікації археологічного звіту вже розпочато кримінальне провадження і триває досудове слідство. Ми зі свого боку постійно прагнемо та заявляємо про свою готовність профінансувати та організувати дослідження, проте Інститут археології відмовляється це робити.
В період війни непросто започатковувати якісь нові масштабні проєкти, але ми були готові. Проте для цього потрібне розуміння влади: бізнес — це основа держави. І що закон має виконуватись. Якщо не знаєте, що робити — дійте по закону. Бо зараз він замінюється, наприклад, “фейсбучними закликами”.
Це дуже зле для держави, оскільки унеможливлює інвестиції. Інвестор, припустимо, бачить, що у нас в центрі Києва стоїть недобудова понад 10 років. А, якщо в історичному центрі не вигідно щось зводити, то в країні немає бізнесу. А якщо немає бізнесу — хто буде сюди інвестувати?
ЖК “Республіка” (Теремки-3)/Фото прес-служба KAN Development
Де в Києві варто будувати, а де ні? Яким районам найбільше потрібне нове житло?
— Я не в захваті від таких районів, як Позняки чи Троєщина, де суцільна забудова й майже відсутня зелена зона. Гадаю, що в цих київських околицях невдовзі взагалі не будуть купувати квартири. Проте в Києві ще дуже багато місць для розвитку, як і житла, яке вийшло з експлуатації. Його потрібно замінювати. Але для розселення хрущовок, наприклад, треба, щоб ринок мав змогу покрити витрати забудовників на такі дії, оскільки собівартість значно збільшиться.
Підзаголовок: Що впливає на вибір житла під час війни: безпека, школи, інфраструктура
Ваша фірма продовжує зводити будівлі навіть після повномасштабного вторгнення. Чому? Майбутні прибутки переважають ризики?
— Коли почалося вторгнення, як і всі, ми були в шоковому стані. Але в квітні 2022-го року опанували себе й усвідомили, що життя йде далі, і люди повинні працювати, заробляти кошти, підтримувати свої сім’ї. Тому ми ухвалили рішення продовжувати. По суті, втрачати не було чого. Нашим завданням було якомога швидше передати людям у власність те житло, яке ми вже продали. Отже, це не героїзм, а прагматичне ставлення до того, що ти маєш обов’язки та повинен їх виконати.
На початок вторгнення ми продали квартир на два роки вперед. Деякі вже були готові, а інші ще ні. За час війни ми не затримали здачу в експлуатацію жодного анонсованого проєкту (та й після війни теж). Навіть закінчували раніше, адже тоді ще не було такої проблеми з кадровим ресурсом, як зараз.
Я дуже чітко розумів: якщо, не дай Боже, прилетіло, і об’єкт переданий інвестору – йому може надати допомогу влада. А якщо він належить девелоперу, то це виключно проблеми девелопера.
Наприклад, били з градів біля ЖК “Файна Таун”, де у 400 квартирах повибивало вікна. Але – ми ці квартири передали, тому це вже сфера відповідальності власників. Якби не передали, відновлювали би власним коштом.
Що вдалося добудувати за роки великої війни?
— За понад три роки воєнного стану в Києві здали в експлуатацію декілька нових етапів житлових комплексів: “Файна Таун” на Нивках, “Respublika” в районі Теремки-3, “UNIT.Home” біля метро “Дорогожичі”, відкрив свої двері інженерний колегіум нашого Освітнього комплексу А+, також повідомили про новий проєкт “Біоритм” на вулиці Велика Васильківська і почали будувати ще дві великі школи.
Як війна вплинула на поведінку потенційних покупців?
— Зараз істотно змінилось бачення вкладників стосовно того, яке житло необхідно купувати. Раніше вони були готові гнатися за мінімальною ціною і вкладати навіть на етапі котловану, то зараз ні. Сьогодні інвестувати на початкових етапах — це потрібно дуже довіряти забудовнику. Тому як правило купують те, що вже майже готове або у компанії з бездоганною репутацією. Люди почали розуміти, що хочуть жити вже зараз у нормальних умовах, а не відкладати це життя на потім.
ЖК “Файна Таун” (Нивки) /Фото прес-служба KAN Development
Ми відкрили одну школу, яку добудували вже під час повномасштабної війни. Також почали зведення ще двох шкіл. Одна з них розпочне функціонувати вже наступного року, інша — ще через рік. Наявність шкіл в ЖК впливає на собівартості і відповідно на остаточну ціну житла, але це також і дуже важливо для прийняття рішення про придбання останнього. Переважна більшість людей починають пошук житла з одного питання — що зі школами? Яку школу зможе відвідувати дитина? Чи можливо туди ходити пішки, перебувати до вечора? А найголовніше – безпека. Коли ви перебуваєте в закритому ЖК, і ваші діти самі ходять до школи біля будинку — це зовсім інший рівень.
І, врешті решт, сховища. Ми їх облаштували навіть у старих школах, де не було передбачено укриттів. Нові школи ми зводимо вже з професійними захисними спорудами, виконаними за всіма нормативами.
Якщо говорити в цифрах – на скільки дорожче житло, якщо поблизу є школа?
— Без школи воно би коштувало на 10% дешевше. Але головне – більшість рішень щодо купівлі житла нині ґрунтується на тому, чи є поряд школа. 90% людей звертають на це увагу. Це загальносвітова практика.
Будівництво однієї обходиться у 47 мільйонів доларів. А їх ще треба утримувати. Це приватні школи, звичайно.
За якими ще критеріями обирають житло в сучасних умовах?
— Інфраструктура має велике значення: спортзали, майданчики, зони для відпочинку та розваг. Багато людей працюють віддалено, зокрема, переживаючи через ТЦК. Ми підрахували, що до 85% під час воєнного стану майже не покидають територію ЖК.
Окрім того, для покупців важлива можливість незалежної роботи деяких інженерних систем — опалення, постачання води. Дуже цінується наявність особистої котельні, адже її можна вмикати за потреби.
Таке житло не може бути доступним для більшості українців. Хто є вашими клієнтами?
— Наша цільова аудиторія — це люди, які працюють і отримують близько 70-80 тисяч гривень на місяць.
Всередині ЖК формуються міні-спільноти зі схожими поглядами, в яких люди взаємодіють між собою і поважають працю інших. А також пильно стежать за дотриманням правил. Ви не можете поставити авто, де вам захочеться, або не прибрати за песиком. Це товариство свідомих людей, яких стає все більше в нашій державі.
Ком’юніті мешканців – це чудово. Але, виходить, що території закриті, і інші люди не можуть користуватись тим, що пропонує територія ЖК?
— Вони закриті не з нашої ініціативи. Ми зіштовхнулись з дуже неприємною ситуацією з ЖК “Комфорт Таун”. Бо територія спочатку була відкрита й почала приваблювати декого не дуже вихованого. В результаті там розпивали спиртні напої, лихословили, псували майно. Місцеве ОСББ змусило нас поставити там огорожу.
По суті, сусіди цих ЖК можуть заходити на територію, але ці люди мають бути ідентифіковані. Їм видають іменну картку, і вони користуються інфраструктурними можливостями комплексів. Ми з повагою ставимось до всіх, але вимоги закривати комплекси продиктовані ситуацією в країні загалом. Поки трапляються такі випадки, як у “Комфорт Таун”, люди будуть вимагати огороджувати свої території.
Проте базово наші проєкти були, безумовно, без парканів. Таку позицію підтримують і наші архітектори, і мені краще, якщо більше людей побачить красу, яку ми створили. Але, на жаль, як є, так є.
Ви будуєте тільки в Києві. Не маєте бажання виходити на нові ринки?
— По-перше, Київ – це місто, де у людей найвища оплата праці. По-друге, тут є де зводити. По-третє, щоб працювати у інших містах, команду треба множити. Це дуже складно зробити, оскільки немає повноцінного контролю місцевих підрядників. Дуже сумніваюсь, що можна буде досягти такої ж якості, яка є в нас у Києві.
Також я не надто вірю в перспективи розвитку Західної України зараз без державної програми формування там технопарків. За наявності останніх логічно будувати житло навколо них, і воно буде користуватись попитом. Люди повинні жити там, де є робота, і вони можуть заробити гроші.
Безумовно в майбутньому люди будуть дуже прив’язані до того міста, де вони працюють. А столиця — це останнє місто, яке впаде.
