-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Як осінні коливання долара та євро позначаються на цінах на нерухомість в Україні? / Freepik
Осіння пора традиційно пов’язана з посиленням активності на українському сегменті житлової нерухомості — покупці знову беруться за угоди після літнього спокою, а будівельні компанії запускають нові рекламні заходи. Проте 2025 рік приніс свої зміни: стрибки валютних курсів знову стали ключовим чинником, що впливає на ціни на нерухомість в Україні.
Підвищення курсу долара та євро змусило як забудовників, так і ймовірних покупців докорінно змінювати власні тактики та фінансові розрахунки. Редакція Delo.ua проаналізувала, яким чином зміна курсу валют позначається на ринкових операціях та які тенденції чекають на галузь до кінця поточного року.
Валютна залежність: чому долар визначає вартість нерухомості
Український ринок житла історично виявляє велику чутливість до коливань валют, і осінь 2025 року не стала винятком. Експерти провідних консалтингових фірм підтверджують: між рухом курсів валют та вартістю житла існує майже пряма математична залежність.
Коли долар стає дорожчим відносно гривні, вартість нерухомості у національній валюті автоматично зростає. Це зумовлено простою економічною логікою: переважна більшість будівельних організацій орієнтується саме на валютні видатки під час розробки своїх проєктів. Імпортні будівельні матеріали, техніка європейських виробників, оплата послуг іноземних консультантів — усе це виражене в доларах або євро.
Водночас збільшення курсу створює зворотний вплив на стороні попиту: значна частина потенційних покупців переносить рішення про придбання житла до моменту стабілізації валютного ринку, сподіваючись на більш вигідні умови в майбутньому.
Зростання курсу долара восени 2025 року вже спричинило відчутне зростання вартості імпортних будівельних матеріалів та збільшення логістичних витрат. Це, своєю чергою, змушує девелоперів змінювати цінові листи на первинному ринку нерухомості, перекладаючи частину додаткових витрат на кінцевого користувача.
Цікаво, що вторинний сектор зазвичай реагує на валютні коливання значно повільніше та менш активно, тому різниця в ціновій динаміці між новими будівлями та готовим житлом тимчасово збільшується, створюючи для покупців особливе вікно можливостей.
Сезонні тенденції та ринкова дійсність
Експертні висновки підтверджують, що осінній час традиційно характеризується пожвавленням купівельної активності — після літніх відпусток та канікул покупці повертаються до серйозних фінансових рішень. Однак поточний рік показує нетипову динаміку: збільшення валютного курсу суттєво вплинуло на ринкові очікування.
Число укладених угод помітно зменшилася порівняно з минулорічними показниками, водночас середня ціна на нерухомість в Україні збільшилася на 3-5% у гривневому вираженні. Це формує парадоксальну ситуацію: ринок одночасно стає дорожчим та менш діяльним.
На первинному ринку забудовники активно шукають способи утримати ймовірних покупців, пропонуючи привабливі акційні пропозиції та розтермінування у національній валюті. Фіксація ціни в гривні стає конкурентною перевагою, що дозволяє зменшити валютні ризики для покупців.
На вторинному ринку ситуація зовсім інша: власники квартир дедалі частіше прив’язують вартість своїх об’єктів до долара, намагаючись захистити реальну вартість активу від девальваційних процесів. Таким чином, нерухомість Україна поступово стає більш «валютно залежною», ніж будь-коли за останні роки.
Моделі поведінки покупців у нових обставинах
Валютні коливання чітко розділили ринок покупців на дві головні категорії з різними стратегіями поведінки.
Покупці з гривневими заощадженнями показують підвищену активність, намагаючись придбати житло якомога швидше — побоюючись подальшого збільшення курсу та, відповідно, подорожчання нерухомості. Для цієї категорії кожен місяць перенесення рішення потенційно означає втрату платоспроможності.
Натомість власники доларових накопичень здобувають тимчасову стратегічну перевагу: їхні кошти «стають дорожчими» відносно гривневої вартості об’єктів, що теоретично дає їм можливість розглядати більш якісні варіанти житла або торгуватися за кращі умови.
В результаті формується сегментований ринок із двома паралельними реальностями: частина угод активізується через побоювання подальшого подорожчання, інша — свідомо відкладається на невизначений термін в очікуванні стабілізації або корекції курсу.
Для будівельних компаній ця ситуація означає необхідність запровадження більш гнучкої та диференційованої комерційної політики. Довгострокові розтермінування у національній валюті, фіксовані ціни з гарантією незмінності протягом певного періоду, сезонні акційні пропозиції стають основними маркетинговими інструментами залучення нерішучих покупців.
Прогнози до кінця року: що чекає на ринок
Якщо поточна тенденція збільшення курсів основних валют збережеться, експерти прогнозують, що ціни на нерухомість в Україні можуть зрости ще на 5-7% до грудня поточного року. Це додаткове зростання вже закладається у фінансові моделі провідних девелоперів.
Найбільше зростання вартості очікується в сегменті житла бізнес-класу та преміум-категорії, а також у проєктах на завершальному етапі будівництва з високим рівнем готовності. Ці об’єкти традиційно розраховані на платоспроможну аудиторію, менш чутливу до валютних коливань.
Натомість економ-сегмент та житло комфорт-класу залишаться відносно стабільними завдяки фіксованим державним програмам підтримки та спеціальним девелоперським ініціативам, розрахованим на масового покупця.
Галузеві експерти очікують, що до кінця осені 2025 року український ринок нерухомості знову пристосується до нового валютного курсу, як це неодноразово відбувалося в попередні кризові періоди. Ціна на нерухомість в Україні залишиться під постійним тиском валютних коливань, проте базовий попит на якісне житло в безпечних регіонах продовжить збільшуватися, підтримуючи стабільність сектору.
Висновок: валюта як головний визначник цін
Валютні коливання традиційно залишаються визначальним чинником динаміки українського житлового сектору, і поточний період це чітко підтверджує. Збільшення курсу долара восени 2025 року призвело до того, що ціна на нерухомість помітно зросла, а сам ринок став значно більш вибірковим та розділеним.
Для ймовірних покупців головна рекомендація полягає у необхідності діяти з урахуванням валютних ризиків, об’єктивно оцінюючи власні фінансові можливості та горизонт планування. Для забудовників вкрай важливо забезпечити максимальну гнучкість комерційних умов та абсолютну прозорість ціноутворення.
У довготривалій перспективі нерухомість в Україні безсумнівно залишиться привабливим активом для інвестування та збереження капіталу, проте поточне збільшення долара робить її реально доступнішою лише для тієї категорії покупців, хто мислить категоріями валюти та має відповідні накопичення. Для решти ринку ключовим стає питання часу входу та вибору оптимальної фінансової тактики.