“Ми змагаємося не за ринок, а за людей”, — Сергій Пилипенко, СЕО “Ковальська”

• 

  Володимир Денисенко

  редактор спецпроєктів Delo.ua

Сергій Пилипенко, СЕО "Ковальська"

Незважаючи на бойові дії, Група “Ковальська” продовжує будувати та здавати нові житлові комплекси, водночас ініціюючи старт свіжих проектів, зберігаючи довіру інвестиційних партнерів навіть на ранніх етапах. У детальній розмові з CEO Сергієм Пилипенком обговорюємо трансформації попиту, адаптацію до умов мобілізації, ключові ризики та чому орієнтація на високі стандарти є стратегічною перевагою компанії.

У 2022 багато девелоперів переорієнтувались на західні регіони — Закарпаття, Львів, Івано-Франківськ. Зараз помітно їхнє повернення до столиці. Чи відновлює Київ статус лідера будівництва?

– Не погоджусь із твердженням про масовий перехід забудовників до західних регіонів у 2022. Окремі компанії дійсно розглядали ці ринки як безпечніші, але ключовим фактором стало міграційне переміщення населення із центральних та східних областей, що спричинило короткостроковий попит.

Створення нового об’єкта займає 3-5 років, тому локальні девелопери швидше скористалися ситуацією, реалізуючи залишки або підвищивши ціни. Проте це було тимчасовим явищем.

Отже, реального масового переходу компаній не було?

– Це скоріше реакція на зміну попиту. Основні обсяги будівельних робіт залишились у столиці. Після початкового шоку 2022 року, коли Київська область опинилася майже в оточенні, 2023 приніс поступове відновлення ринку.

За нашими даними, на піку кризи продажі впали на 80% порівняно з довоєнним рівнем. Однак у 2024 вже спостерігається стабілізація з щорічним приростом близько 20–30%.

Що стимулює зростання попиту?

– Важливим фактором є стабільність об’єктів: будівництво триває, комплексів стає більше — це відновлює довіру. Якщо проект не зупинено і він на завершальній стадії, попит існує.

Програма “єОселя”, вдосконалена та переорієнтована на первинний ринок, забезпечує близько 30% продажів новобудов. Це підтверджують як офіційні джерела, так і досвід інших забудовників.

Скільки зараз активних проектів у Києві?

– Приблизно 170 житлових комплексів у місті та близько 230 в області. Це значно перевищує показники західних регіонів навіть у сумарному вираженні.

Ціни демонструють стабільність із позитивною динамікою зростання. Київ залишається зрілим ринком, де всі учасники процесу адаптувались до викликів і рухаються вперед.

Сучасні тенденції та виклики столичного ринку

Які ключові відмінності ринку зараз?

– Це ринок кінцевого споживача. Інвестори, які купували на ранніх стадіях для подальшого перепродажу, майже зникли. Більшість покупців — ті, хто планує проживання або збереження капіталу.

Тобто понад 90% купівель — для власного використання?

– Так. Люди віддають перевагу готовим або майже завершеним об’єктам, уникаючи ризиків. Багато мешканців із східних регіонів за останні 1,5-2 роки визначились із вибором на користь Києва, що також активізує ринок.

Проте нові проекти на етапі фундаменту майже не привабливі для покупців. Девелоперам, які стартують будівництво зараз, доведеться інвестувати протягом 2-3 років без суттєвих продажів.

Це різко зменшує кількість нових пропозицій через брак капіталу, особливо серед середніх гравців. Ринок консолідується — менше учасників і проектів.

Програма “єОселя” стимулює попит, але орієнтована на готове житло. На кожні 8 завершених об’єктів запускається лише 1-2 нових, що може призвести до дефіциту та зростання цін у майбутньому.

Чи втратила нерухомість інвестиційну привабливість?

– У короткостроковій перспективі — так, але у довгостроковій — залишається надійним активом. Раніше інвестували на стадії фундаменту для подальшого прибутку, тепер потрібна ретельна оцінка ризиків.

Чимало заморожених проектів від відомих компаній…

– Великі компанії, пов’язані з державою, які зупинили будівництво, підривають довіру до ринку. Однак “Ковальська” через репутацію зберігає попит навіть на ранніх стадіях. Наприклад, проект “Русанівська гавань” продано на 60% ще на етапі каркаса.

Ринок потребує нових інструментів проєктного фінансування від банків для зменшення дисбалансу між попитом та пропозицією.

Стратегія надійності: чому обирають “Ковальську”

Розкрийте конкурентні переваги компанії. Що означає гасло “тверда валюта столиці”?

– Надійність: 20 років роботи без недобудов. Наша нерухомість — інструмент збереження капіталу. У періоди нестабільності інвестори обирають нас через гарантії якості.

Що окрім репутації?

– Контроль усього виробничого ланцюжка: від виробництва матеріалів до здачі об’єктів. Це робить нас стійкими до зовнішніх складнощів. Сьогодні акцент зроблено на архітектурні інновації та комфорт, що перевершує стандарти комфорт-класу.

Ми не максимізуємо кількість квартир на поверсі, а створюємо ком’юніті для людей із подібними цінностями.

Війна та нові стандарти безпеки

 Як змінилися стандарти будівництва через повномасштабну війну?

– Підземні паркінги переоснащені під укриття з Wi-Fi, водою та вентиляцією. Всі будинки мають резервні генератори. Нові ДБН щодо сховищ знаходяться в розробці.

 Чи зберігають конструкції цілісність під ударами?

– Монолітно-каркасна технологія з високоміцного бетону витримує пошкодження. У червні 2023 ракета влучила в один з наших об’єктів, але каркас залишився цілим — мешканці повернулись після реконструкції.

 Як вирішується кадрове питання?

– Чіткі виплати зарплат, офіційне працевлаштування та комфортні умови праці приваблюють працівників. Частка жінок у компанії залишається високою, особливо на керівних позиціях.

 Які перспективи банківського кредитування?

– Ринок готовий до активізації кредитування, проте високі ставки (18% річних у гривні) ускладнюють економіку проектів. Потрібні спеціальні продукти за участю держави.

Київ залишається центром розвитку, де ми плануємо комплексну забудову на правому березі з європейськими стандартами архітектури. Наша мета — створення житлових просторів з розвиненою інфраструктурою та відкритими зонами.

 Яка роль інклюзивності у ваших проектах?

– Інклюзивність включає підтримку маломобільних груп та інтеграцію комплексів з сусідніми районами. Ми прагнемо уникати ізольованих територій, розвиваючи відкриті громадські зони.

 Яким ви бачите ринок після війни?

– Відсіються непрофесійні гравці, а системні компанії зміцнять позиції. Попит на якісне житло зросте. Київ орієнтуватиметься на високі архітектурні стандарти, а ціни зростатимуть через вартість матеріалів.

Джерело