“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Іпотека у 2025 році: чи варто оформляти позику на житло зараз? / Freepik
Незважаючи на повномасштабну військову агресію, стрімке знецінення грошей та економічну нестабільність, іпотека в Україні все ще залишається вельми актуальним питанням. Зацікавленість у купівлі нерухомості зберігається, особливо в більш безпечних областях і передмістях, де затребуваність енергоефективного та прогресивного житла не зменшується. На Delo.ua розглянемо, чи доцільно брати позику на житло сьогодні, які умови пропонують фінустанови та як не прогадати з вибором.
Історично найнижчі показники
Наразі українці можуть отримати нерухомість у кредит за відчутно нижчими ставками, ніж навіть 5-10 років тому. За відомостями Центру економічних досліджень і прогнозування “Фінансовий пульс”, у 2006-2021 роках іпотечні ставки коливалися від 11,8% до 20,6%, а середній показник становив 16,2%. Найбільший рівень — 20,6% — зафіксовано у 2009 році, коли українці на тлі економічної скрути активно вкладали гроші в нерухомість, намагаючись уберегти накопичення від знецінення гривні.
Обстановка трохи заспокоїлася у 2015-2016 роках, коли середньозважені ставки впали до 11,8%-12,4%, але через валютні обмеження вже у 2017 році цей показник знову збільшився до 17,4%. Тоді іпотека на житлоплощу була недоступною розкішшю для більшості українських родин — щомісячні внески були надмірно великими, а фінустанови висували суворі вимоги до кредитоотримувачів.
“єОселя” — переворот на іпотечному полі
По-справжньому досяжною іпотека Єоселя стала у 2022 році після старту однойменної урядової програми. Вона докорінно змінила ситуацію на ринку, надавши змогу одержати кредити під 3-7% річних. Це не тільки додало імпульс первинному ринку нерухомості — програма продемонструвала, як держава здатна плідно взаємодіяти з банками для вирішення соціально важливого питання забезпечення житлом.
Державна іпотека на житло виступає основним рушієм ринку у 2025 році — на неї припадає близько 95% усіх нових позик. З початку дії програми понад 17 451 українська сім’я отримала кредити на загальну суму 28,8 млрд грн, а лише у 2025 році — вже 2 611 сімей на 4,8 млрд грн.
Умови залишаються вкрай привабливими. Іпотека для військовослужбовців, правоохоронців, працівників сфери охорони здоров’я, освітян, науковців та їхніх родин надається під 3% річних. Для молодих пар, внутрішньо переміщених осіб і громадян, у яких немає власного житла, ставка становить 7%. Це у 2-3 рази менше, ніж комерційні пропозиції, що робить програму справжнім шансом на особисте помешкання.
Структура затребуваності: куди направляються кошти
За даними фахівців, 40% нерухомості, придбаної у кредит з початку 2025 року, — це житло в новобудовах, які вже здані в експлуатацію. Квартири в будинках на етапі будівництва за державною іпотекою на житло купували 19% кредитоотримувачів. Ще 41% кредитів видано на купівлю житла на вторинному ринку.
Особливо активний попит фіксується у великих містах і передмістях. Іпотека на житло Київ і Київська область — це майже третина всіх виданих кредитів. Люди прагнуть поєднати наявність столичної інфраструктури з безпекою та комфортом приміських місць. Львів, Дніпро, Одеса також демонструють стабільний інтерес до іпотечних програм, хоча обсяги значно менші.
Комерційна іпотека: для тих, хто не підходить під “єОселю”
Хоча урядова програма покриває переважну більшість нових іпотек, вона доступна далеко не для всіх. Для інших українців існує сегмент комерційної іпотеки, який у 2025 році продовжує відновлюватися, хоча й повільними темпами. Станом на середину року нові іпотечні кредити надають лише 11 з 60 банків – це приблизно 18% банківського сектору.
Загальний обсяг виданих позик перевищив 35 млрд грн, але частка іпотеки в кредитному портфелі банків досі становить лише 3%. Іпотеку на житлоплощу зараз сплачують близько 36 тисяч сімей, що становить лише 0,4% українських домогосподарств. Це вказує на те, наскільки нішевим залишається цей ринок без державної підтримки.
Комерційні банки націлені на клієнтів зі стабільним заробітком і прозорою фінансовою історією. Позики видаються під ринкові ставки від 14% до 20% річних, залежно від банку, терміну та програми. Часто використовують змішану модель: перші 1-2 роки фіксована ставка, а потім плаваюча, прив’язана до індикативної ставки UIRD плюс надбавка банку.
Переваги комерційної іпотеки – більш гнучкі вимоги щодо типу житла. Можливо придбати квартири на вторинному ринку, приватні будинки, котеджі. Термін кредитування – від 5 до 20-25 років. Є можливість дострокового погашення без штрафних санкцій або з мінімальними комісіями. Подача заявки через онлайн-сервіси та швидше опрацювання документів роблять процес простішим.
Первинний ринок набирає обертів
Ще одна тенденція – переорієнтація попиту на первинний ринок та іпотеку під майнові права, особливо у великих містах і передмістях. У 2025 році частка таких кредитів досягла 17%, що втричі більше за показники 2024 року. Це пояснюється бажанням клієнтів купувати нове житло та довірою до перевірених забудовників, із якими банки співпрацюють у рамках партнерських програм.
Фахівці радять ретельно перевіряти новобудови перед покупкою. Необхідно ознайомитися з технічними відомостями – дозвільною документацією, наявністю судових обмежень, протестів населення проти будівництва, фактами простоїв у будівельних роботах, дотриманням заявлених термінів. Важливо перевірити акредитацію девелопера або об’єкта в програмі “єОселя” та з’ясувати, чи є спільні іпотечні програми з банками. Наявність таких програм – це додатковий банківський захист для кредитоотримувача.
Чи доцільно оформлювати іпотеку зараз: практичні поради
Відповідь залежить від вашої ситуації. Якщо ви підпадаєте під урядову програму “єОселя” – це може бути вигідною пропозицією. Адже 3-7% річних – це менше за рівень інфляції, що фактично робить кредит майже безплатним у довгостроковій перспективі. Крім того, програма дозволяє придбати житло на первинному ринку, що передбачає нові стандарти зручності, енергоефективність і сучасну інфраструктуру.
Для тих, хто думає про комерційну іпотеку, ситуація складніша. Ставки від 14% до 20% – це відчутний тягар на бюджет. Однак якщо у вас стабільний заробіток, є заощадження для першого внеску і ви впевнені у своїй фінансовій надійності, особисте житло може бути найкращою інвестицією, ніж оренда. За 20 років оренди ви витратите суму, рівноцінну вартості квартири, але не отримаєте нічого взамін.
Перед оформленням позики важливо адекватно оцінити свої можливості. Щомісячний платіж не повинен перевищувати 40% вашого прибутку – це непорушне правило фінансової безпеки. Беріть до уваги не лише основний платіж, а й комунальні послуги, страхування, можливі ремонти. Створіть фінансовий резерв на 3-6 місяців платежів на випадок непередбачених ситуацій.
Висновок: історична нагода
Іпотека в Україні у 2025 році залишається реальним інструментом для тих, хто прагне до власного житла, незважаючи на важкі економічні умови. Державна “єОселя” задовольняє більшість потреб українців із пільговими ставками, а для тих, хто не відповідає її вимогам, ринок пропонує комерційні варіанти. Ставки зараз найнижчі за 15 років, що робить цей час історичною нагодою для придбання власного помешкання.
В умовах війни фактор невизначеності впливає на рішення громадян, але саме тому безпека купівлі житла та фінансова компетентність стають основними чинниками. Ретельна перевірка забудовників, розуміння умов кредитування та реалістична оцінка особистих можливостей — це ті інструменти, які допоможуть зробити правильний вибір і вкласти кошти в майбутнє своєї сім’ї.
“`
Джерело
