-
Тетяна Єрмоленко
Репортерка
Як рітейл перетворює ринок комерційної нерухомості?
Вітчизняний ринок комерційної нерухомості відчуває докорінну трансформацію, і основним рушієм даних змін є рітейл. Цей сектор, за останні роки, став одним з провідних факторів прогресу міської інфраструктури. Воєнні обставини, значна зміна купівельних навичок і великі демографічні переміщення змусили забудовників переосмислити затверджені підходи до формування торговельних площ.
Сьогодні комерційна нерухомість еволюціонує в тісному поєднанні з рітейлом, який визначає не тільки формати і розташування нових об’єктів, а й їх функціональне наповнення. Команда Delo.ua вивчила актуальні тенденції ринку і дізналася, яким чином торгівля змінює вигляд української комерційної забудови.
Рітейл як всеосяжна екосистема
Сучасний рітейл це вже не тільки реалізація продуктів через прилавок. Це багатогранна, комплексна система, яка органічно поєднує логістичні мережі, особливий клієнтський досвід і вишуканий маркетинг.
У важких воєнних умовах український рітейл продемонстрував дивовижну гнучкість і пристосованість. Бренди активно зменшують торгові площі, відмовляючись від великих флагманських магазинів на користь невеликих форматів “біля дому”.
Переворот форматів: від мегамолів до місцевих осередків
За інформацією масштабної галузевої конференції RAU Expo 2025, внутрішнє пересування населення в відносно безпечні регіони України радикально змінило географію потреби на комерційну нерухомість. Традиційна столична зосередженість поступається місцем регіональному підйому.
Замість величезних торгово-розважальних комплексів площею понад 50 тисяч квадратних метрів забудовники активно створюють кардинально нові формати.
- Ритейл-парки – одноповерхові торгові комплекси площею 10-20 тисяч м² з особистими паркінгами і комфортним автомобільним під’їздом.
- Районні торгові центри – компактні об’єкти площею 5-10 тисяч м², розміщені в межах житлових районів.
- Neighbourhood centers — невеликі торгові осередки, розраховані на щоденні потреби жителів найближчих будинків.
Ідея цих форматів проста і дієва: забезпечити основні потреби мешканців в межах 15-хвилинної транспортної чи пішохідної досяжності.
Столичні реалії: комерційна нерухомість Київ у новій моделі
Незважаючи на певне зниження загальної ділової активності через військовий стан, комерційна нерухомість Києва показує стабільний і великий попит з боку якісного бізнесу. Компанії шукають комплексні рішення, які відповідають новим умовам.
Основними вимогами вибору комерційних приміщень в столиці стали захищеність локації, автономне електропостачання, легкість під’їзду до метро, а також близькість до житлових масивів.
Разом з тим, столичні девелопери інтенсивно експериментують з гібридними форматами, об’єднуючи торгові площі з офісними і сервісними зонами. Комерційна нерухомість – це вже не монофункціональні торгові блоки, а багатоярусні простори. Вони можуть бути представлені, як торгові зони, офісні площі, сервісні центри.
Такі простори дозволяють власникам швидко пристосовуватися до мінливих змін у поведінці споживачів і розподілити джерела прибутку, зменшуючи інвестиційні ризики.
Куди прямує ринок
Згідно з оцінками провідних експертів галузі Retail & Development Advisor, структура нового комерційного будівництва в Україні зазнала значних змін. У 2025 році частина ритейл-парків у портфелі нових девелоперських проєктів досягла 40% в порівнянні з 10% роком раніше. Стрімкий зріст популярності ритейл-парків пояснюється простими економічними факторами.
- Менші інвестиції: вартість будівництва в 2-3 рази нижче в порівнянні з класичними ТРЦ.
- Коротші терміни окупності: типовий строк повернення вкладень становить 5-7 років в порівнянні з 10-15 роками у великих моллах.
- Нижчі операційні ризики: менша залежність від ключових орендарів і економічних циклів.
- Швидше будівництво: від проєкту до відкриття проходить 12-18 місяців.
У той же час великі торгово-розважальні центри не зникають з ринкової карти і залишаються актуальними у великих містах з населенням понад 500 тисяч осіб. Такі об’єкти залучають стабільний потік відвідувачів, які розглядають відвідування ТРЦ як форму відпочинку, а не лише як шопінг.
Нова економічна географія держави
Український рітейл став поштовхом до оновлення всього сектору комерційної забудови, змушуючи девелоперів мислити по-новому і діяти швидше. Для гравців ринку це одночасно виклик і унікальна можливість: компанії, які зможуть запропонувати адаптивні рішення, орієнтацію на специфічні місцеві потреби і функціональну різноманітність.
В результаті цих трансформацій комерційна нерухомість поступово перетворюється з простої торговельної інфраструктури в інтегрований міський простір.