-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Як війна змінила ринок комерційної нерухомості в Україні? / Delo.ua
Повномасштабне вторгнення кардинально змінило усі сфери української економіки, і сектор комерційної нерухомості не став винятком. Редакція Delo.ua провела комплексний аналіз трансформацій, що відбулися на ринку офісних, торгових та складських приміщень за майже три роки війни, щоб визначити нові тенденції та окреслити перспективи розвитку галузі.
Від масового закриття бізнес-центрів у прифронтових містах до бурхливого розвитку логістичних хабів у західних областях — ринок комерційної нерухомості демонструє вражаючу здатність до адаптації навіть в умовах безпрецедентних викликів.
Нова географія бізнесу: як війна перекроїла карту попиту
Лютий 2022 року став відправною точкою для ринку комерційної нерухомості України. Якщо до війни найактивнішими залишались східні промислові центри та столичний регіон, то сьогодні економічна активність кардинально перерозподілилась.
Основні тенденції перерозподілу попиту:
- Східні регіони: значне падіння активності у прифронтових зонах.
- Західні області: помітне зростання попиту на офісні площі.
- Центральна Україна: поступова стабілізація ринку.
- Південні регіони: часткове відновлення логістичних об’єктів.
У Харкові, другому за величиною місті країни, десятки бізнес-центрів призупинили діяльність через постійні обстріли. Орендні ставки в тих об’єктах, що продовжують функціонувати, значно впали порівняно з довоєнним періодом. Схожа ситуація складається в Запоріжжі, Миколаєві та інших прифронтових містах.
Натомість західні регіони переживають справжній підйом. Львів став неофіційною IT-столицею країни, а попит на офісні приміщення там зріс настільки, що орендні ставки в центрі міста наблизились до київських показників. В Івано-Франківську ситуація з офісною нерухомістю також помітно покращилась.
Офісна революція: від великих штаб-квартир до компактних хабів
Традиційна модель великих корпоративних офісів зазнала істотних змін. Компанії в масовому порядку відмовляються від просторих приміщень на користь компактних і гнучких рішень, що дозволяє оптимізувати витрати за умов економічної невизначеності.
Коворкінги та сервісні офіси демонструють потужне зростання попиту. У Києві такі приміщення користуються високою популярністю, тоді як традиційні офіси мають нижчу заповненість. Підприємці цінують можливість швидкої адаптації площ під актуальні потреби та мінімальні зобов’язання по оренді.
Водночас з’явилися нові вимоги до офісних комерційних приміщень. Обов’язковою стала наявність бомбосховища або укриття, резервного енергоживлення та систем безперебійного зв’язку. Об’єкти без таких опцій втрачають конкурентоспроможність на ринку.
Торгівля адаптується: від торгових центрів до локальних форматів
Сектор торгової нерухомості пережив одну з найскладніших трансформацій. Великі торгові центри, особливо в прифронтових зонах, були змушені закритися або суттєво скоротити площі. Проте на їх місці активно розвивається мережа невеликих локальних магазинів та торгових точок.
Спостерігається цікавий тренд: зростання популярності приміщень під продуктові магазини та аптеки навіть у найскладніших регіонах. Такий бізнес демонструє стабільність навіть в умовах обстрілів, що робить його привабливим для інвесторів.
У безпечних зонах торгові приміщення швидко адаптуються до нових потреб. Популярність набувають заклади громадського харчування, особливо кафе та ресторани швидкого обслуговування, які працюють навіть під час повітряних тривог. Найбільш затребувані формати торгових приміщень:
- продуктові магазини компактних розмірів;
- аптечні мережі з подовженим режимом роботи;
- кафе та ресторани з можливістю доставки;
- магазини побутової техніки та електроніки;
- автосервіси та заправні станції.
Складська логістика: новий драйвер зростання
Парадоксально, але саме складська нерухомість стала одним з найуспішніших сегментів ринку в умовах війни. Порушення звичних логістичних ланцюгів спонукало бізнес створювати локальні склади та розподільчі центри на усій території України.
Попит на складські приміщення значно зріс в порівнянні з довоєнним часом. Особливо затребувані об’єкти класу А з сучасними системами зберігання і можливістю швидкого завантаження та розвантаження товарів. Орендні ставки на такі приміщення залишаються стабільними навіть у складних регіонах.
Нішою зростання стали склади для зберігання гуманітарної допомоги та товарів першої необхідності. Багато міжнародних організацій відкривають власні логістичні хаби в Україні, що додатково стимулює попит на якісні складські площі.
Нові пріоритети: безпека та технології
Війна змінює критерії вибору комерційної нерухомості. Пріоритетом стають питання безпеки та технічного оснащення об’єктів. Об’єкти без укриттів або з недостатньою енергетичною незалежністю втрачають орендарів навіть за умов значного зниження вартості оренди. Ключові критерії вибору комерційного приміщення включають:
- наявність сертифікованого бомбосховища або укриття;
- резервні джерела електроживлення (генератори, ДБЖ);
- стабільний інтернет-зв’язок від кількох операторів;
- системи відеонагляду та контролю доступу;
- близькість до транспортних вузлів та основних шляхів сполучення.
Популярність набули “розумні” будівлі з автоматизованими системами управління, які дозволяють дистанційно контролювати безпеку та комунікації. Інвестори готові сплачувати більше за об’єкти з такими функціями, розуміючи їхню перспективність.
Енергонезалежність стала вирішальним чинником конкурентоспроможності. Комерційне приміщення з власними генераторами, сонячними панелями або підключенням до альтернативних джерел енергії користується стабільним попитом навіть за вищими цінами.
Інвестиційні можливості в умовах невизначеності
Попри всі виклики, ринок комерційної нерухомості пропонує цікаві можливості для інвесторів з довгостроковими амбіціями. Найперспективнішими напрямками є:
Реконструкція пошкоджених об’єктів у містах, що поступово відновлюються. Такі інвестиції можуть принести значний прибуток після стабілізації ситуації, але потребують ретельної оцінки ризиків.
Розвиток складської логістики в центральних та західних регіонах. Зростаючий попит на якісні склади робить цей сегмент особливо привабливим для капіталовкладень.
Гнучкі офісні формати в безпечних містах. Коворкінги та сервісні офіси демонструють стабільну прибутковість та швидкий термін окупності.
Регіональні особливості та локальні тренди
Кожен регіон України демонструє унікальні особливості розвитку ринку комерційної нерухомості. Західні області стали притулком для IT-компаній та сервісних підприємств, що призвело до зростання попиту на сучасні офісні приміщення.
Центральні регіони концентруються на розвитку логістичних та торгових об’єктів, обслуговуючи транзитні потоки товарів. Південні області, попри близькість до зони бойових дій, зберігають активність у сфері аграрної логістики та переробки.
Навіть у найскладніших стратегічних регіонах спостерігається пожвавлення інтересу до невеликих торгових приміщень та складів, що свідчить про поступове відновлення економічної активності.
Прогнози та сценарії розвитку
Експерти ринку розглядають три основні сценарії розвитку сектору комерційної нерухомості на найближчі роки.
Оптимістичний сценарій
Передбачає швидке завершення активної фази конфлікту та масштабне відновлення економіки. У разі цього попит на комерційну нерухомість може зрости на 40-50% вже протягом першого року після стабілізації.
Песимістичний варіант
Розраховує на тривале збереження поточного стану з поступовою адаптацією ринку до нових реалій. Зростання попиту очікується лише в окремих сегментах та регіонах.
Реалістичний прогноз
Комбінує елементи обох сценаріїв і передбачає нерівномірне відновлення різних сегментів ринку залежно від безпекової ситуації та економічних можливостей регіонів.
Можливе майбутнє комерційної нерухомості України
Ринок комерційної нерухомості України проявляє вражаючу життєздатність та здатність до змін навіть в найскладніших умовах. Війна прискорила впровадження технологій, змінила географію попиту та встановила нові стандарти якості приміщень.
Попри всі труднощі, галузь зберігає значний потенціал для розвитку. Нові формати, регіональна диверсифікація та зміна пріоритетів орендарів формують унікальні можливості для тих, хто готовий підлаштуватись до нових реалій ринку.
Успішними стануть ті учасники ринку, які зможуть поєднати розуміння поточних потреб бізнесу з довгостроковим баченням розвитку економіки України. Адже після завершення конфлікту країна матиме потребу в сучасній, технологічній та безпечній комерційній інфраструктурі.
