“`html
-
Тетяна Єрмоленко
Журналістка
Ризики інвестування в недобудови: поради, як убезпечити свої кошти
Об’єкти незавершеного будівництва залишаються одним із головних ризиків для приватних інвесторів у житлову нерухомість. Мова йде не тільки про зупинені будівництва через війну або фінансові труднощі девелопера. Проблема насправді глибша: правовий статус землі, дозвільна документація, фінансова схема проєкту, ім’я забудовника.
У новій статті від Delo.ua розглянемо типові небезпеки та дієві механізми, що допомагають не втратити заощадження і отримати реальну квартиру, а не тільки обіцянку.
Чому в Україні досі існує ризик «замороженого» житлового комплексу
Основна причина виникнення недобудов – брак грошей у девелопера. Зниження обсягів продажів, блокування можливості отримання кредитів, подорожчання будівельних матеріалів та логістики можуть призвести до того, що коштів банально не вистачає для завершення об’єкта. Під час воєнного стану цей ризик збільшився: частина будівельних майданчиків постраждала від обстрілів, частина об’єктів забудовники фізично законсервували.
Правові проблеми
Це друга причина. Трапляються випадки, коли будівництво розпочали з порушенням визначеного призначення земельної ділянки або без повного комплекту дозволів. Це створює передумови для судових розглядів та припинення робіт. Інвестор у такій ситуації стає заручником, навіть якщо сумлінно вніс усі платежі.
Зміна положень продажу
Деякі девелопери реалізують квартири через попередні договори або інвестиційні сертифікати без прямого зобов’язання передати конкретний об’єкт у власність. Це означає, що покупець не одержує звичайного захисту, як у випадку нотаріально завіреного договору.
На що звертати увагу перед підписанням договору
Перший головний крок – перевірка забудовника. Важливо дослідити, які об’єкти він вже здав в експлуатацію, чи були затримки з термінами, чи є відкриті судові позови проти фірми. Репутація девелопера в Україні – це не відірвана від реальності річ, а практично фактор забезпечення.
Другий крок – аналіз документів. Інвестор повинен вимагати:
- право використання або володіння земельною ділянкою під конкретний будинок,
- дозвіл на проведення будівельних робіт,
- містобудівні умови і обмеження, технічні умови на приєднання комунікацій.
Якщо хоча б один з цих документів відсутній або викликає сумнів, ризик недобудови збільшується багатократно.
Окремо слід оцінювати тип договору. Більш безпечний варіант – договір, який безпосередньо передбачає передачу квартири після здачі будинку в експлуатацію і реєстрацію права власності за покупцем.
Варіант, в якому інвестор по суті «фінансує будівництво без гарантій», підходить тільки тим, хто готовий приймати великий ризик.
Фінансові показники ризику
Зазвичай, проблемні об’єкти можливо розпізнати ще до офіційного припинення робіт за деякими “попереджувальними знаками”:
- постійні «акції» зі знижками у 20–30% нібито на обмежену кількість квартир;
- нав’язування повної передоплати замість поступових внесків;
- відсутність відкритої інформації про темпи будівництва, відсутність фото- та відеозвітів з будівельного майданчика;
- зміна юридичної особи девелопера всередині проєкту.
Це ознаки недостачі коштів у забудовника. По суті, вкладник у такій моделі не купує квадратні метри, а кредитує фірму.
Що робити інвестору, якщо будинок вже проблемний
Існує два сценарії. Перший – добудова об’єкта через нового інвестора або управляючу компанію. У великих містах практикується передача об’єктів незавершеного будівництва іншому девелоперу, який викуповує недобудований проєкт і доводить його до введення в експлуатацію. У цьому випадку важливо зафіксувати свої права документально, щоб бути включеним у реєстр вкладників.
Другий сценарій – судовий захист. Якщо у покупця є підписані договори і підтверджені платежі, він може претендувати на майнові права або на повернення грошей. Це більш тривалий шлях, але юридично він діє. Проблема полягає в тому, що зазвичай таких вкладників десятки або сотні, і процес узгодження складний.
Як знизити ризики до мінімуму
Перед вкладенням коштів у квартиру в новобудові бажано виконати декілька основних дій:
- перевірити землю і дозвільні документи не зі слів менеджера відділу збуту, а у відкритих державних реєстрах;
- оцінити фінансову схему платежів: надійніше сплачувати поетапно, по мірі готовності будівництва;
- уточнити, кому саме ви переказуєте гроші – юридичній особі забудовника чи посереднику;
- за можливості залучити юриста ще до підписання першого документа, а не після того, як внесено аванс.
У воєнних умовах слід також звертати увагу на географічне розташування. Об’єкти в регіонах з меншою інфраструктурною загрозою мають більшу ймовірність завершення і здачі в експлуатацію. Девелопери в таких містах зазвичай показують більш стабільні темпи будівництва, оскільки не змушені постійно зупиняти роботи через обстріли.
Недобудова – це не тільки про згаяний час, а про реальну можливість втрати вкладених грошей. Ринок первинного житла в Україні у 2025 році працює в умовах підвищеного ризику, і відповідальність в значній мірі покладена на інвестора.
“`
Джерело