-
Тетяна Єрмоленко
Кореспондентка
Де вигідніше купити квартиру: вторинний чи первинний ринок житла?
Вибір між первинною нерухомістю та вторинним ринком житла залишається одним з найголовніших питань для українських покупців. Редакція Delo.ua детально вивчила поточні умови ринку, щоб визначити, які плюси та мінуси можуть зустріти покупців в кожному з цих сегментів.
Війна, зміни в державних програмах кредитування, нововведення для забудовників та суттєві зміни в географії попиту змусили переглянути звичні стратегії вибору житла. Нині рішення про те, обирати первинку чи вторинку, залежить не лише від бюджету, а й від готовності взяти ризик, терміновості переїзду та довгострокових планів.
Первинний ринок: привабливість новобудов у нових умовах
Первинна нерухомість – це житло, яке реалізується вперше, безпосередньо від забудовника. Квартири в нових комплексах можуть знаходитися на різних стадіях готовності: від котловану до повноцінно введених в експлуатацію об’єктів.
Основна перевага первинного ринку – ви отримуєте сучасне житло, створене з нуля. Нові будинки розробляються з врахуванням актуальних стандартів енергоефективності, мають добре продумані планування та розвинену інфраструктуру. Для багатьох покупців це означає можливість створити житловий простір з урахуванням своїх особистих вподобань, не забуваючи про додаткові вигоди:
- актуальні норми будівництва: енергоефективні матеріали, якісна тепло- та звукоізоляція;
- ніякої “історії”, тобто не потрібно перевіряти попередніх власників;
- зростання вартості від моменту купівлі до завершення будівництва;
- сучасна інфраструктура: підземні паркінги, дитячі майданчики, зони для відпочинку.
Однак існують і недоліки, особливо щодо затримок у будівництві (що вже стало звичайною практикою), особливо в умовах війни. Також енергетичні атаки, труднощі з постачаннями матеріалів, мобілізація робочої сили – все це може істотно вплинути на терміни здачі об’єкта.
Особливо варто звернути увагу на вибір забудовника. В умовах нестабільності навіть компанії з відмінною репутацією можуть зіштовхнутися з несподіваними труднощами.
Вторинний ринок: готове житло з власною історією
Цей сегмент включає як радянську спадщину у вигляді хрущовок та панельних будинків, так і відносно нові комплекси, куди вже встигли заселитися колишні власники. Головна перевага вторинного ринку полягає в тому, що покупець може оцінити реальний стан квартири, знати особливості будинку, а також оцінити інфраструктуру району та сусідів. Це зменшує ризик непередбачених ситуацій після переїзду. Додатковими позитивними аспектами такої нерухомості є:
- можливість заселитися одразу після оформлення документів;
- сформована інфраструктура: школи, садочки, магазини вже працюють;
- багато квартир пропонуються з меблями та технікою;
- можна ретельно оцінити всі плюси і мінуси;
- менша залежність від зовнішніх впливів.
Проте вторинна нерухомість має свої особливості, які слід враховувати при купівлі. Стара забудова може потребувати капітального ремонту, модернізації комунікацій, утеплення. Планування в радянських будинках часто не відповідає сучасним уявленням про комфорт.
Юридичні нюанси: на що звернути увагу
Кожен тип житла має свої юридичні аспекти, які важливо врахувати вже на етапі пошуку. Помилки в юридичному оформленні можуть обійтися покупцеві значно дорожче, ніж сама квартира.
При купівлі первинної нерухомості критично важливо перевірити ключові моменти, про які ми поговоримо нижче.
- Ліцензійна документація забудовника на ведення будівництва.
- Фінансовий стан компанії та її кредитна історія.
- Права на земельну ділянку та містобудівні умови.
- Умови інвестиційного договору та гарантії забудовника.
- Терміни введення в експлуатацію та передачі прав власності.
Для вторинної нерухомості варто звернути увагу на певні проблемні питання, через які, до речі, багато покупців зазнали труднощів.
- Правоустановчі документи на квартиру та відсутність обтяжень.
- Історія власників та можливі спірні ситуації.
- Відсутність заборгованості за комунальні послуги.
- Технічний стан будинку та можливість капітального ремонту.
- Зареєстровані особи в квартирі, зокрема неповнолітні.
Фінансові аспекти: де вигідніше інвестувати гроші
Ціновий фактор часто стає вирішальним при виборі між первинним і вторинним ринком. Однак реальна вартість володіння житлом включає не лише ціну покупки, а й усі супутні витрати.
Первинна нерухомість на ранніх етапах будівництва здебільшого дешевша, ніж готові квартири. Різниця може становити 20-30%, що робить новобудови привабливими для інвесторів. Проте до базової вартості слід додати витрати на ремонт, які можуть скласти ще 20-40% від ціни квартири.
Вторинна нерухомість часто реалізується за більшою ціною за квадратний метр, особливо у центральних районах міст. Однак готове житло дозволяє економити на ремонті та швидше отримувати прибуток від здачі в оренду.
Якщо звернути увагу на іпотечне кредитування, банки охочіше фінансують придбання новобудов, особливо в рамках урядових програм підтримки. Для вторинної нерухомості умови кредитування зазвичай є більш жорсткими, а вибір програм — обмеженим.
Державні програми: як отримати підтримку
Державна політика у сфері житла традиційно зосереджена на підтримці первинного ринку. Програми «єОселя» та «єВідновлення» пропонують пільгове кредитування спеціально для купівлі новобудов, що робить їх більш доступними для широкого кола покупців.
Пільгові програми для первинної нерухомості:
- Знижена процентна ставка — до 7% річних замість ринкових 20-25%.
- Продовжений термін кредитування — до 20 років.
- Зменшений розмір початкового внеску — від 20% вартості житла.
- Спрощений процес оформлення для певних категорій громадян.
Для вторинної нерухомості державних програм значно менше, що може зробити такі покупки менш доступними для осіб з обмеженими фінансовими можливостями.
Інвестиційна привабливість: що приносить більший дохід
З точки зору інвестицій обидва сегменти мають свої якості та недоліки. Первинна нерухомість надає більший потенціал для зростання вартості, особливо якщо придбати на ранніх стадіях будівництва. Після введення в експлуатацію ціна може зрости на 20-30%.
Вторинна нерухомість має менше потенціалу для зростання вартості, але забезпечує більшу стабільність. Готові квартири можна одразу здавати в оренду, що дозволяє регулярно отримувати пасивний дохід. Це особливо актуально для житла в центральних районах з розвиненою інфраструктурою.
Вибір між первинною та вторинною нерухомістю не має єдиного правильного рішення. Кожен варіант має свої переваги та недоліки, які по-різному впливають на конкретні умови покупця.
Загалом сучасний ринок нерухомості пропонує можливості як для консервативних покупців, які цінують стабільність вторинного ринку, так і для тих, хто готовий ризикувати заради потенційно вищого профіту від первинної нерухомості