Самостійність — це про вибір: здавати чи продавати своє помешкання?

Що вигідніше: здавати в оренду чи продавати житло?Наближається24 серпня, знакова дата для нашоїкраїни — День Незалежності України.З цієї нагоди ми підготували серіюпублікацій, яка демонструє, що незалежністьстосується не лише держави, а й правакожної людини на самостійний вибір власногошляху та ухвалення ключових життєвихрішень. Для українців та українок сьогоднітакі вибори набувають особливої ваги,адже війна змушує переосмислювати безпеку,майбутнє та власні фінансові резерви.Однез таких важливих рішень може бути пов’язанез нерухомістю. Втім, це не єдина теманашої серії публікацій до Дня Незалежності.Зокрема, ми також підготували для васматеріали про те, що краще обрати:електромобіль чи автомобіль з бензиновимдвигуном, а також зберігати кошти уфіатних валютах чи криптовалютах?Таким чином, нерухомістьзалишається одним із небагатьох активів,що породжує нескінченні дискусії.Деякі власники переконані, що житлокраще реалізувати, а отримані кошти вкластиу нові проєкти. Інші ж дотримуютьсядумки, що нерухомість має «працювати»протягом тривалого часу, забезпечуючистабільний дохід.

Як краще вчинити з нерухомістю: продати чи здавати?Однак, якщо підійти допитання без емоцій та розглядати нерухомість виключно як фінансовий інструмент, то відповідь стає менш очевидною. Продаж надає можливість миттєво отримати повну суму, але позбавляє майбутніх надходжень. Оренда ж створює постійний грошовий потік, проте супроводжується витратами, періодами простою та певними ризиками.Ключове питання полягає не в тому, «що краще», а в тому, «що принесе більше прибутку». Відповідь криється в цифрах, тому Finance.ua здійснив аналіз, аби визначити, що насправді вигідніше – здавати житло в оренду чи продавати його. Для нашого дослідження ми взяли за основу нерухомість у Києві.До речі, на Finance.ua ви маєте можливість застрахувати своє житло від наслідків воєнних дій. Оформіть страхування житла онлайн.

Продаж та оренда: актуальні ціни

За данимиЛУН, середня вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку Києва становить приблизно 70 тис. доларів, двокімнатної – 108 тис. доларів, трикімнатної – близько 155 тис. доларів.Водночас, згідно з данимиЛУН, середня ставка оренди для однокімнатних квартир складає 18 тис. грн, для двокімнатних – 28 тис. грн, а для трикімнатних – 45 тис. грн.Саме ці показникидозволяють порівняти дві моделі тазрозуміти, яка з них є більш фінансовопривабливою на даний момент.

Продаж житла: отримання коштів одразу

Продаж нерухомостімає явну перевагу – власник миттєвоотримує доступ до всього капіталу. Тобто,якщо однокімнатна квартира коштує 70 тис.доларів, саме цю суму можна отриматипісля завершення угоди.Перевага такогопідходу полягає у швидкому вивільненнікоштів. Вони можуть бути спрямовані навкладення в іншу нерухомість, запускбізнесу, придбання валютних активів абож просто використані для особистих потреб.Однак продаж такожмає свій фінансовий недолік.Після здійснення угоди, власникбільше не володіє цим активом. Відтепервін не отримує доходу від оренди, а також не отримує вигоди від потенційногозростання вартості житла.

Чому квартири в Києві продовжуютьдорожчати

Ми вже ранішепублікували матеріал, що пояснює причинизростання цін на житло в Києві. Середосновних факторів – дефіцит готовогожитла, підвищення вартості будівельнихматеріалів, зростання витрат на робочусилу та стабільний попит.

Житло в столиці України продовжує дорожчатиРинок поступововідновлюється, а вартістьновобудов продовжує зростати. Цеозначає, що продаж квартири сьогодніфактично прирівнюється до виходу з активу,який потенційно може коштувати значнодорожче за кілька років.До речі, якщо вам бракує коштів наоренду квартири, то отримати кількатисяч гривень на вашу карту за 10-20хвилин цілком реально. Для цьогодостатньо скористатися сервісомFinance.ua.

Здавати квартиру в оренду: скільки реальноможна заробити

На відміну від продажу,оренда не передбачає миттєвого отриманняповної суми. Однак вона дозволяє перетворитиквартиру на джерело стабільного доходу.За згаданими вищеданими ЛУН, в середньому, однокімнатнаквартира в Києві приносить 18 тис. грн намісяць, що складає 216 тис. грнза рік. Двокімнатна квартира, за середньоюставкою 28 тис. грн, генерує 336 тис. грнна рік. Трикімнатна квартира, ізсередньою ставкою 45 тис. грн, приносить540 тис. грн щорічно.

На перший погляд,ці цифри виглядають привабливо. Однак,валовий дохід ще не означає чистийприбуток.Власнику необхідновраховувати періоди простою між орендарями,поточні ремонти, заміну обладнання,податкові відрахування та інші супутнівитрати. Тому реальний прибутокмайже завжди буде меншим за очікуваний.

Коли оренда виявляється вигіднішою за продаж

Експертка з питаньнерухомості Ірина Луханіна в ексклюзивномуінтерв’ю для Finance.ua зазначила, щобагато власників помилково вважають, щооренда приносить недостатньо коштів.«За роки роботи нарегульованому ринку я неодноразовоспостерігала, як власники вирішують продатиактив лише тому, що були переконані:дохід від оренди занадто низький. Однак,коли ми разом починали аналізуватицифри, результат часто виявлявся зовсіміншим», — ділиться експертка.Вона наводить прикладквартири, розташованої в історичномуцентрі Києва, ринкова вартість якої оцінюєтьсяприблизно в 128 тис. доларів. У нинішньомустані таке помешкання може бути зданопід офіс приблизно за 1 тис. доларівна місяць. Таким чином, власник отримуєблизько 12 тис. доларів валового річногодоходу.«Це відповідає річнійдохідності приблизно 9,4%. З урахуваннямможливих періодів простою між орендарями,незначних ремонтів, обслуговування таінших супутніх витрат, реальна дохідністьможе коливатися в межах 7,5–8,5%річних. Для якісного об’єкта в центральнійчастині міста це доволі прийнятнийпоказник», — пояснює Луханіна.

Ремонт для підвищення орендного потенціалу

Одне з ключовихпитань для власників житла – чи вартоінвестувати в ремонт перед продажем,чи краще оновити квартиру для підвищенняїї орендного потенціалу.На перший погляд,якісний ремонт, здається, автоматичнозбільшує ринкову вартість квартири тадозволяє отримати більший прибуток. Однакпрактика показує, що математика не завждивідповідає очікуванням власників.Розглянемо ту ж самуквартиру в історичному центрі Києва, поточнаринкова вартість якої становить приблизно128 тис. доларів, а орендна ставка бездодаткових інвестицій може сягати 1 тис.доларів на місяць.Якщо власниквирішує оновити житло, замінившивікна, сантехніку, електрику, столярнівироби та оздоблення, інвестиції можутьстановити від 25 до 35 тис. доларів.Для розрахунків експертка Ірина Луханінапропонує взяти середній показник –30 тис. доларів.

Ремонт житла працює на підаищення прибутковості об’єктаПісля проведенняремонту квартира переходить у вищийсегмент ринку, а орендна ставка можезрости до 1300–1500 доларів на місяць.Якщо взяти середній показник – 1400доларів, річний дохід власника становитиме16,8 тис. доларів.З огляду на те, щозагальна сума інвестицій після ремонтусягає приблизно 158 тис. доларів,дохідність зростає до 10–11% річних,а термін окупності скорочується меншніж на півтора року.Фактично, додаткові30 тис. доларів інвестицій дозволяютьзбільшити щорічний дохід майже на 4,8тис. доларів. Отже, ремонт сприяєпідвищенню прибутковості об’єкта.

Що дає ремонт, якщо квартиру плануютьпродавати

Ситуація кардинальнозмінюється, якщо власник планує нездавати квартиру, а продати її післяоновлення.За словами ІриниЛуханіної, після ремонту вартістьквартири може зрости до 165–180 тис.доларів, залежно від ринку та якостівиконаних робіт.Якщо розглядатиконсервативний сценарій, коли квартирапродається за 170 тис. доларів, то післявкладення додаткових 30 тис. доларів,фактичний прибуток від перепродажустановитиме лише близько 12 тис. доларівдо вирахування податків та супутніхвитрат.«Саме тут багатовласників стикаються з найбілшьимрозчаруванням. Вони інвестують значнісуми в оновлення житла, очікуючипропорційного зростання його ціни, тодіяк покупець нерідко готовий платитипередусім за локацію, будинок та ліквідністьоб’єкта», — пояснює експертка.За її словами,ремонт далеко не завжди створює тудодану вартість, на яку очікуютьпродавці.Фактично, вкладені30 тис. доларів приносять лише близько12 тис. доларів додаткового прибутку,тоді як у випадку з орендою, ці ж інвестиціїпідвищують щорічний дохід і продовжуютьпрацювати протягом багатьох років.Ірина Луханіназазначає, що саме через подібнуматематику частина інвесторів відмовляєтьсявід класичної схеми швидкого перепродажу.«На практиці ремонтчасто не створює такої доданої вартості,на яку розраховує власник. У цьомуприкладі оновлення суттєво покращуєорендний потенціал квартири, але недозволяє отримати такий великий прибутокразом, як багато хто очікує», — говоритьвона.Тому все більшевласників роблять ставку надовгострокове володіння нерухомістюта отримання стабільного орендного доходу.

Що вигідніше за 5-10 років

Якщо власникпродає квартиру за 128 тис. доларів,він миттєво отримує ці кошти, але втрачаємайбутній потенціал прибутку. Якщо жквартира здається в оренду за 1 тис. доларівщомісяця, то за десять років валовийдохід становитиме близько 120 тис. доларів.При цьому сам об’єкт нерухомості залишаєтьсяу власності та потенційно може подорожчати.Отже, в довгостроковійперспективі оренда часто дозволяє заробитибільше, ніж одноразовий продаж. Однак,кінцева відповідь залежить від якостіконкретного активу.«У більшостівипадків рішення стає зрозумілимпісля простого фінансового розрахунку.Варто окремо порахувати дохід від оренди,потенційну вартість продажу післяремонту, витрати на оновлення об’єкта таможливі терміни реалізації. Дуже частосаме такий аналіз показує, що найбільшуцінність створює не сам ремонт, а якісналокація та здатність нерухомостістабільно генерувати прибуток», — підкреслилаІрина Луханіна.

Щонайбільше турбує власників

• Окупність: де кошти повертаються швидше

У разі продажувласник отримує прибуток негайнопісля завершення угоди. Оренда передбачаєбільш тривалий горизонт. Якщо дохідністьстановить 8–10% річних, то умовна окупністьоб’єкта триває близько 10–12 років.Однак після цього квартира продовжуєприносити дохід.Тому оренда більшепідходить власникам, які мислятьу довгостроковій перспективі, а продаж —тим, кому потрібна ліквідність прямо зараз.

• Ризики: де їх більше

Продаж має однузначну перевагу – після завершенняугоди власник більше не несе відповідальностіза об’єкт. Оренда ж пов’язана з більшоюкількістю ризиків. Це стосується можливихперіодів простою між орендарями, поточнихремонтів, зношення обладнання, зміниринкової кон’юнктури та непередбачуванихвитрат. Саме тому, як зазначає ІринаЛуханіна, важливо оцінювати не лишепотенційний дохід, але й супутнівитрати.

У нерухомості важливо зважати не тільки на потенційний дохід, але й на супутні витрати

• Ліквідність: що легше монетизувати

Найбільш ліквіднимизалишаються квартири, розташовані у хорошихрайонах, у сучасному технічному стані таз прозорою юридичною історією.«Саме такі квартиризалишаються затребуваними як середпокупців, так і серед орендарів,незалежно від поточної ринкової ситуації»,— говорить експертка.Фактично, ліквіднийоб’єкт надає власнику простір дляманевру. Його можна продати або здаватив оренду, залежно від кон’юнктуриринку.

Порахуємо

• Однокімнатна квартира

Середня вартістьоднокімнатної квартири в Києві становитьблизько 70 тис. доларів, а середня ставкаоренди – 18 тис. грн на місяць. Якщовласник продає квартиру, він одразуотримує 70 тис. доларів.Якщо ж житлоздається в оренду, річний дохід становитьприблизно 216 тис. грн, що за поточнимкурсом еквівалентно приблизно 4,8 тис.доларів на рік. За десять років валовийдохід від оренди складе близько 48 тис.доларів.При цьому самаквартира залишається у власності.Навіть якщо припустити, що її вартістьне зростатиме, власник матиме активвартістю 70 тис. доларів плюс отриманийорендний дохід. Сукупна вартість активута доходів становитиме близько 118 тис. доларів.

• Двокімнатна квартира

Середня вартістьдвокімнатної квартири в Києві становитьблизько 108 тис. доларів. Середня ставкаоренди – 28 тис. грн на місяць. Продажпринесе власнику 108 тис. доларів одразу.У випадку оренди,річний дохід становитиме приблизно 336тис. грн, або близько 7,4 тис. доларів. Задесять років валовий дохід перевищить74 тис. доларів.При цьому власникзбереже квартиру, яка за нинішніми цінамикоштує близько 108 тис. доларів. У результаті,загальна вартість активу та оренднихнадходжень наблизиться до 182 тис. доларів.

• Трикімнатна квартира

Середня вартістьтрикімнатної квартири у столиці складаєблизько 155 тис. доларів. Середня ставкаоренди – 45 тис. грн на місяць. Продаждозволяє отримати 155 тис. доларів миттєво.Оренда приноситьприблизно 540 тис. грн річного доходу,що дорівнює приблизно 11,3 тис. доларів.За десять років валовий дохід сягнеблизько 113 тис. доларів.Якщо припустити, щовартість житла залишиться на поточномурівні, сукупна цінність активу таотриманого доходу перевищить 268 тис. доларів.

Довідка Finance.uaЄ важливий нюанс! Усі розрахунки не беруть до уваги витрати на ремонти, періоди простою між орендарями, податки та інші супутні витрати. Водночас вони не враховують і потенційного зростання вартості самої нерухомості. Саме тому реальна прибутковість буде дещо нижчою, але й кінцева вартість активу може виявитися вищою. Рішення про продаж часто є помилковим через небажання власників проводити детальні фінансові розрахунки. Тому головне питання не в тому, чи є нерухомість вигідною сама по собі. Питання в іншому: чи потребує власник усіх коштів прямо зараз. Якщо відповідь ствердна, продаж виглядає як логічний вибір. Якщо ж метою є довгострокове накопичення капіталу та стабільний грошовий потік, то для ліквідних квартир у Києві оренда у переважній більшості випадків дозволяє заробити більше.

Висновки

Фінансові розрахунки свідчать про наступне:

• продаж забезпечує максимальну вигоду в моменті, але припиняє подальше зростання капіталу;
• оренда формує менший, проте стабільний дохід протягом тривалого періоду;
• ремонт рідко суттєво збільшує прибуток від перепродажу, але часто посилює орендну модель;
• ліквідність об’єкта впливає на гнучкість стратегії більше, ніж сам формат монетизації.

Тому нерухомість уКиєві найчастіше функціонує не як «активдля швидкого заробітку», а як довгостроковийфінансовий інструмент.Остаточний вибірвизначається не ринком, а фінансовоюмоделлю власника: часовими рамкамипланування, наявністю доступу доальтернативних інвестицій та готовністюуправляти активом. У більшості випадківвідповідь зводиться до простої формули:продаж — це про сьогодення, оренда — продесятиліття. Важливо, що ця формулапрацює не лише в столиці.

Марина АзізоваЖурналістЗа матеріалами: Finance.ua# Нерухомість# Оренда нерухомості# Ринок нерухомості# Договір купівлі/продажуМісце для вашої реклами

Джерело