class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
За перші три квартали 2025 року обсяг угод на українському ринку нерухомості продемонстрував зростання лише на 7%, досягнувши показника у 238 тис.
Регіонами з найвищою активністю були Київ та область, Дніпропетровщина та Харківщина. При цьому частка іпотечних угод на загальному ринку залишається незначною — 2-3%, як свідчать дані НБУ.
Цю інформацію оприлюднено у публікації Центру економічних досліджень та прогнозування “Фінансовий пульс”.
Згідно зі Звітом про фінансову стабільність Національного банку України, за перші три квартали 2025 року кількість транзакцій на ринку нерухомості зросла на 7% порівняно з аналогічним періодом 2024 року, склавши 238 тис. операцій. Найбільша кількість угод була зареєстрована у Києві (19,1 тис.) та Київській області (17 тис.), а також у Дніпропетровській (16,8 тис.) та Харківській (14 тис.) областях.
Українці найчастіше купують квартири, на які припадає приблизно дві третини всіх угод. Спостерігається найбільший попит на невелике та відносно недороге житло на вторинному ринку: середня площа квартири складає 38 кв. м, а будинку — 70 кв. м.
“Ринок все ще спирається на вторинне житло, що цілком логічно в умовах воєнного стану: люди шукають простіші, зрозуміліші та бюджетніші варіанти. На первинному ринку попит стримується як безпековими ризиками, так і розбіжністю між пропозицією забудовників та очікуваннями покупців щодо співвідношення ціни та якості”, — зазначає Діляра Мустафаєва, керівниця аналітичного департаменту “Фінансового пульсу”.
Згідно з матеріалом, активному розвитку ринку житлової нерухомості загалом перешкоджають високі безпекові загрози та проблеми з електропостачанням, зумовлені пошкодженням енергетичної інфраструктури. Додатковим негативним чинником є збільшення масштабів пошкоджень житлового фонду: за дев’ять місяців 2025 року внаслідок повітряних атак було знищено вдвічі більше житла, ніж за аналогічний період 2024 року.
Пропозиція на первинному ринку поповнюється переважно за рахунок завершення будівництва раніше розпочатих житлових комплексів, оскільки забудовники стикаються з браком фінансування через низький попит на об’єкти, що ще не збудовані. Запуск нових проєктів частіше відбувається в західних регіонах, які вважаються безпечнішими, і саме там спостерігалося найбільше зростання цін протягом періоду повномасштабної війни.
За даними ЛУН, на 1 лютого 2026 року найвища середня вартість однокімнатних квартир на вторинному ринку зафіксована у Києві, Львові, Ужгороді, Чернівцях, Рівному та Луцьку. Найнижчі ціни спостерігаються у Запоріжжі та Миколаєві.
Іпотека наразі не є головним чинником, що визначає стан ринку купівлі-продажу житла: частка угод з використанням іпотечних кредитів у перших двох кварталах 2025 року становила 2%, а у третьому кварталі цей показник зріс до 3%.
“Якщо розглядати ринок в цілому, іпотека поки що не є масовим стимулом для продажів. Вона помітніше проявляє себе в сегменті нового житла, де кожна п’ята квартира купується в кредит. Однак ця тенденція значною мірою є результатом дії програми “єОселя””, — зазначає Діляра Мустафаєва.
У публікації також наголошується, що на первинному ринку іпотека використовується для придбання житла у 60% випадків від загального обсягу, при цьому близько 44% угод припадає на придбання готового житла від забудовників. Іпотечне кредитування на житло, що ще будується, демонструє повільніше зростання.
За даними НБУ, в 2025 році іпотека найактивніше застосовувалася в Київській області (співвідношення кількості нових іпотечних кредитів до договорів купівлі-продажу — 8,8%). Далі йдуть Волинська (5,2%), Івано-Франківська (4,7%), місто Київ (4%) та Рівненська області (3,4%). Основними позичальниками залишаються військовослужбовці та правоохоронці (майже 40% нових іпотек у 2025 році), частка внутрішньо переміщених осіб становить близько 10%.
Окрема, в тексті аналізується доступність придбання житла за допомогою індикатора price-to-income. У Києві станом на 30.11.2025 цей показник становив 8,6 року (у порівнянні з 9,8 року станом на 30.11.2024). Однак, навіть після зниження, такий рівень індикатора все ще свідчить про обмежену доступність придбання житла без кредитування: в середньому родина мусить спрямовувати всі свої доходи протягом понад 8 років.
Для безпечного обслуговування кредиту, як зазначається в статті “Фінансового пульсу”, щомісячний платіж не має перевищувати 40% сімейного доходу. За розрахунками НБУ, для погашення пільгових кредитів за програмою “єОселя” достатньо доходу близько 30 тис. грн на місяць при ставці 3% та близько 42 тис. грн — при ставці 7%. Водночас для кредитів за ринковими ставками необхідні значно вищі доходи: зокрема, для обслуговування кредиту під 18% потрібно близько 84 тис. грн на місяць, тоді як середня заробітна плата по Україні за грудень 2025 року становила близько 31 тис. грн.
“Саме розбіжність між необхідними доходами для “ринкової” іпотеки та фактичними доходами більшості домогосподарств звужує коло потенційних позичальників та стримує розвиток іпотечного ринку. Навіть за умов можливого зниження облікової ставки у 2026 році доступність ринкової іпотеки, за оцінками, залишиться помірною”, — підкреслює Діляра Мустафаєва.
У грудні 2025 року уряд затвердив постанову №1637, яка внесла зміни до правил участі у програмі “єОселя”: держава обмежила перелік категорій, що отримують пільгові ставки, а також скоротила спектр житла, доступного для придбання за пільговими кредитами (орієнтація на відносно недороге житло). Також передбачено винагороду банкам за роботу з позичальниками та подальше передання іпотечного портфеля компанії “Укрфінжитло”, а підтримку інших клієнтів планують здійснювати через часткову компенсацію відсоткових платежів.
На думку авторів матеріалу, звуження умов програми означатиме обмежений вибір житла в рамках “єОселі”, а частина позичальників, які не відповідатимуть оновленим вимогам, звертатиметься до комерційних банків. Це потенційно може стимулювати розвиток ринкової іпотеки.
“Водночас, через військові дії та обмежені фінансові можливості населення, попит у найближчій перспективі залишатиметься стриманим. Конкурентною перевагою для банків може стати співпраця із забудовниками для формування вигідних іпотечних умов”, — підсумовує Діляра Мустафаєва.
Інформаційна довідка:
Громадська організація «Центр економічних досліджень та прогнозування «Фінансовий пульс»заснована 2 березня 2015 року з метою об’єднання зусиль учасників та експертів фінансового ринку України задля його розвитку та вдосконалення.
Ключові цілі діяльності Центру:
- Покращення нормативної бази, що регулює фінансовий ринок, та усунення регуляторних перешкод для його сталого розвитку.
- Підвищення рівня прозорості діяльності фінансових установ.
- Стимулювання розвитку нових ринкових інструментів та механізмів, зокрема через впровадження найкращого міжнародного досвіду.
- Підвищення фінансової обізнаності населення.
- Сприяння реалізації економічних реформ, включаючи фінансову децентралізацію.
- Підтримка розвитку підприємництва тощо.
Дата: 04.03.2026 Джерело: Фінансовий пульс