class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
City One Development вже більше десяти років послідовно вивчає столичний ринок житлової нерухомості.
Базуючись на власній аналітичній базі, компанія проводить регулярний моніторинг цін на новобудови, аналізує динаміку попиту та пропозиції, структуру ринку та поведінку покупців.
Підсумки 2025 року дозволяють констатувати не лише кількісні зміни, але й глибинні трансформації, які переживає первинний ринок житла Києва протягом четвертого року повномасштабної війни.
Загальна картина
2025 рік для первинного ринку житла Києва ознаменувався спокійним відновленням без різких коливань. Ринок не демонстрував ажіотажного попиту, проте й не перебував у стані застою. Після кількох років значної невизначеності, покупці почали повертатися – обережно, вибірково, зосереджуючись на якості, надійності забудовника та реалістичності термінів реалізації проєктів.
Середня вартість квадратного метра на первинному ринку на кінець 2025 року становила $2011, або 84,6 тис. грн. Річне зростання склало +3,3%. При цьому курс долара за рік збільшився лише на 1% – до 42,07 грн.
Ціни зростали помірно, але невпинно. Це є важливим сигналом для ринку: зростання зумовлене не спекулятивними очікуваннями, а реальним попитом та обмеженою пропозицією якісного житла.
Вартість
Динаміка середньої вартості на ринку первинної нерухомості Києва протягом 2025 року мала такий вигляд:
-
перше півріччя 2025 року – зниження на -1,2%;
-
друге півріччя 2025 року – зростання на +4,5%;
-
з початку до кінця 2025 року – зростання на +3,3%.
По суті, ринок пройшов через дві різні фази. На початку року попит залишався обмеженим: покупці займали вичікувальну позицію, що призвело до незначного коригування цін. Натомість друга половина року позначилася зміною настроїв – кількість угод зросла, а ціни повернулися до плавного підвищення.
У результаті 2025 рік завершився з помірним позитивним показником. Це зростання не виглядає надмірним, проте саме така динаміка є сприятливою для ринку, що перебуває у фазі відновлення. Важливо також, що зростання вартості відбулося не лише через валютний фактор – у доларовому еквіваленті ціни також піднялися, хоч і незначно.
Статистика та реальний стан справ
Однією з ключових особливостей 2025 року стала суттєва розбіжність між офіційною статистикою та реальним станом ринку. Середні показники вартості залишаються “обтяженими” проєктами, які продаються роками, але фактично не будуються або перебувають у стані заморозки.
Якщо виключити такі об’єкти з розрахунків, реальна середня вартість “активних” новобудов Києва становить близько $2140 за кв.м, що приблизно на 6-7% вище за офіційні дані.
Такі проєкти створюють хибне враження доступного житла, одночасно системно занижуючи середню вартість на ринку. Аналіз лише активних та ліквідних житлових комплексів виявляє іншу картину – реальна ринкова вартість є відчутно вищою.
Для покупця це означає одне: надто низька ціна сьогодні часто є ознакою ризику, а не вигідної інвестиції.
Структурні зміни ринку
Первинний ринок житлової нерухомості Києва за останні роки зазнав суттєвих структурних перетворень, і 2025 рік лише закріпив цю тенденцію.
Економ-клас практично зник як масовий сегмент. Якщо у 2014 році він займав близько 50% ринку, то у 2025 році – лише 3% пропозиції. Проєкти, які раніше класифікувалися як економ, або повністю розпродані, або заморожені, або перекласифіковані у комфорт-клас. Покупець більше не готовий задовольнятися мінімальними стандартами – навіть у складних економічних умовах він очікує базового рівня якості, сервісу та комфортного середовища для життя.
Комфорт-клас став новою ринковою нормою і наразі є домінуючим сегментом, займаючи понад 50% пропозиції. Саме тут зосереджується основний попит.
Бізнес-клас зберігає стабільну частку – близько 35%, демонструючи високу стійкість навіть у кризові періоди.
Преміум-сегмент залишається нішевим, але стабільним за ціною. Його частка складає 8–10% попри скорочення кількості проєктів. Цей сегмент купують не масово, але усвідомлено.
Динаміка цін за класами
Усі сегменти показали зростання, проте без різких перепадів. Найбільш динамічними були доступніші варіанти, що є логічним за умов обмеженої платоспроможності. Бізнес та преміум-класи зростали повільніше, але саме вони залишаються найбільш стабільними з точки зору ліквідності.
За підсумками року:
-
економ-клас – $1103/кв.м (+5%);
-
комфорт-клас – $1365/кв.м (+4%);
-
бізнес-клас – $2450/кв.м (+2%);
-
преміум-клас – $4596/кв.м (+4%).
Вартість у іноземній валюті в період з 2022 по 2025 роки коливалася в доволі вузькому діапазоні, а у другій половині 2025 року розпочалося зростання у всіх сегментах. Ринок чітко продемонстрував: якість та класність проєкту є важливішими за агресивну ціну.
Нові проєкти
2025 рік не став роком масових запусків, проте кількість нових проєктів є рекордною для столиці, враховуючи воєнні умови. За даними моніторингу City One Development, з початку року на ринок Києва вийшло 10 нових житлових комплексів.
Перша половина року була представлена переважно великими житловими комплексами комфорт-класу, орієнтованими на широкого покупця. Середня стартова вартість становила $1428/кв.м.
Друга половина року принесла на ринок проєкти бізнес- та преміум-класу з вищою стартовою вартістю та більш складними концепціями. Середня стартова вартість – $2727/кв.м.
Це свідчить про поступове повернення забудовників до більш складних форматів та відновлення інвестиційного інтересу до ринку.
Ключові тенденції 2025 року
-
2025 рік зафіксував кілька фундаментальних тенденцій:
-
комфорт-клас остаточно став базовим стандартом столичного ринку, економ-клас зникає як окремий сегмент;
-
загальна кількість житлових комплексів на ринку за чотири роки війни скоротилася приблизно на 25%, що створює дефіцит якісної пропозиції;
-
забудовники запускають нові проєкти обережно, орієнтуючись на платоспроможний попит та інвесторів;
-
нові проєкти мають вищу вартість, ніж середньоринкові показники;
-
кількість нових ЖК є значною для четвертого року війни, але недостатньою для міста-мільйонника – пропозиція залишатиметься обмеженою, а доступне житло ставатиме дефіцитнішим;
-
якісні проєкти продаються навіть за складних умов;
-
конкуренція між забудовниками все більше відбувається не за рахунок ціни, а за рахунок якості продукту.
Прогноз на 2026 рік
За умови збереження поточних макроекономічних та безпекових чинників, 2026 рік має всі передумови розпочатися з помірного подорожчання та подальшого дефіциту якісної пропозиції. Ринок уже подолав найнижчу точку і поступово переходить у фазу зростання, де ключову роль відіграватимуть надійність забудовника, продумана концепція та довгострокова цінність проєкту.
Дата: 26.12.2025