Ковальська”: масштаби, репутація та успішні проєкти

«Ковальська» — один із найвідоміших українських забудовників, але девелопмент є лише частиною діяльності цієї промислово-будівельної групи.

Finance.ua проаналізував масштаби, історію, проєкти та відгуки інвесторів і мешканців щодо об’єктів цього забудовника, зібравши всю ключову інформацію для потенційних покупців.

Що відомо про забудовника

Історія сучасної промислово-будівельної групи «Ковальська» бере початок у 1956 році із заснування київського Заводу залізобетонних виробів № 3. У 1994 році, вже за часів незалежної України, завод було приватизовано та названо на честь колишньої керівниці — ВАТ «ЗЗБК ім. Ковальської».

З 2000 року компанія почала активно розширюватися, купуючи підприємства, зокрема ВАТ «Омелянівський кар’єр» (видобуток граніту) та ТОВ «Бетон Комплекс».

Девелоперський напрям «Ковальська» почала розвивати у 2002 році. У 2006 році всі підприємства об’єднали під єдиним брендом — «Промислово-будівельна група Ковальська». Таким чином компанія побудувала вертикально-інтегрований цикл: від видобутку власної сировини в кар’єрах до будівництва та обслуговування зведених будинків.

Сьогодні бренд «Ковальська» об’єднує девелоперські проєкти в Києві та виробничі потужності по всій Україні. У портфелі забудовника є житлова та комерційна нерухомість, зокрема кампуси В04 і В06 в інноваційному парку Unit.City, бізнес-парк Nuvo, а також проводиться ревіталізація казенного винного складу № 1 на вул. Кудрявській, 14-А.

Житлові проєкти «Ковальської»

Забудовник посідає 15 місце у рейтингу девелоперів Києва 2025 року за версією порталу «Мінфін». Згідно з даними, минулого року компанія здала один будинок на 223 квартири загальною площею 13 958,4 м².

«Мінфін» оцінює кількість реалізованих житлових проєктів забудовника у 27, тоді як на офіційному сайті «Ковальської» йдеться про 33.

Серед відомих ЖК девелопера: Русанівська Гавань, Будинок на Вавилових, Династія, Crystal Park Tower і 31.

Що реалізовано у 2025 році

Минулого року забудовник здав один будинок — ЖК Kub29. Будівництво завершилося у третьому кварталі.

26-поверховий будинок класу Комфорт+ розташований у Дніпровському районі Києва за адресою вул. Березняківська, 29-А. Поблизу житлового комплексу знаходиться Русанівська набережна та вся необхідна інфраструктура, зокрема дитячий садок і дві школи. Забудовник зазначає, що з вікон більшості квартир відкривається вид на річку Дніпро, Батьківщину-Мати та Києво-Печерську Лавру.

Які об’єкти в роботі

Наразі «Ковальська» працює над одним об’єктом житлової нерухомості — ЖК Русанівська Гавань. Житловий комплекс класу Комфорт розташований на узбережжі Русанівської протоки за адресою вул. Євгена Маланюка, 101.

У проєкті 13 будинків на 1157 квартир. Повністю здати ЖК планують у II кварталі 2029 року.

У таблиці представлено прогрес будівництва будинків, які планують здати цього року:

Стан будівництва будинків у ЖК Русанівська Гавань станом на серпень 2026 року (дані з офіційного сайту забудовника)

У інших будинках, які планують здати у 2029 році, наразі закладають фундамент (20% виконання).

Дисципліна забудовника

Власні спеціалізовані підприємства та виконання повного циклу робіт як генпідрядника та девелопера суттєво знижують ризики затримок, хоча й не гарантують повної відсутності зсувів у графіках.

За даними порталу «Нерухомі», у двох ЖК (DOCK32 і Crystal Park Tower) були зафіксовані затримки до шести місяців.

Більш відчутне перенесення термінів (від одного до двох років) спостерігалося у комплексах Русанівська Гавань, Будинок на Вавилових і Kub29.

Портал «Кто строит» повідомляє про затримки ще в кількох ЖК забудовника: 31 (12 місяців), Teleskop (6 місяців) і Династія (9 місяців).

Довідка Finance.ua: Середній термін затримки по Києву становить 11 місяців.

Поширені скарги покупців та інвесторів

Finance.ua проаналізував відгуки користувачів на різних форумах і зібрав найпоширеніші скарги щодо житлової нерухомості «Ковальської»:

• Низька якість будівництва: часто скаржаться на неякісний монтаж вікон, проблеми з електромережами та станом труб.
• Погана шумоізоляція.
• Управляюча компанія не надає послуги вчасно та якісно, а тарифи називає завищеними.
• Ліфти часто не працюють.
• Затримка здавання об’єктів в експлуатацію.
• Недостатньо паркомісць.
• Регулярно затоплює паркінг (ЖК Русанівська Гавань).
• Заборона на вигул собак на території ЖК Русанівська Гавань.

Мешканці Русанівської Гавані також скаржаться на щурів, які вільно пересуваються територією ЖК, зокрема у паркінгу.

Юридичні аспекти та тривожні сигнали

Навколо бренду «Ковальська» час від часу спалахують публічні скандали, зокрема через неоднозначні рекламні кампанії. Однак, у цьому матеріалі ми зосередимося винятково на практичних питаннях — судових спорах, містобудівних порушеннях та якості сервісу.

• Управляюча компанія «Ковальська-Житлосервіс» блокує доступ до опалення та гарячої води мешканцям ЖК Паркова Вежа. З початку 2026 року «Ковальська-Житлосервіс» нібито відмовилася обслуговувати чотири власні будинки у Києві через велику заборгованість (інформація згадується у ЗМІ, але офіційно компанією не підтверджена). Мешканці ЖК Паркова Вежа вирішили утворити ОСББ, щоб самостійно забезпечити себе теплом. Вони зібрали документи для запуску власної котельні, але «Нафтогаз» відмовився укладати новий договір без погодження з «Ковальська-Житлосервіс» та врегулювання ситуації з боргом, а керуюча компанія не погодилася підписувати документи. Загальний борг управляючої компанії перед «Нафтогазом» становить близько 10 млн грн. Адвокат Андрій Ткачук пояснив, що ОСББ має повне право укласти договір з «Нафтогазом», а постачальник не має права відмовляти через борги чи інші причини, оскільки ОСББ є іншою юридичною особою і не успадковує борги попередньої керуючої компанії.
• Активісти ГО «Нон-Стоп Україна» звинуватили «Ковальську» у знищенні зеленої зони на березі Дніпра. У мережі з’явилися фото стихійних звалищ поблизу річки (набережна, поблизу вулиці Микільсько-Слобідської, 15), де видно бетонні конструкції, уламки цегли, пластик, металевий дріт тощо. Активісти стверджують, що це відповідальність забудовника. Вони зазначають, що будівництво ведеться впритул до води, що заборонено законом, а також вказують на деградацію ґрунту, ерозію схилів та ігнорування санітарних норм.
• Суд проти активіста та знесення найстарішої садиби на вул. Жилянській влітку 2023 року. Компанія знесла 163-річний будинок № 47 для будівництва бізнес-парку, а потім подала до суду на активіста Дмитра Перова, який розповів про руйнування історичного об’єкта. Забудовник вимагав від активіста видалити допис і сплатити компенсацію понад 200 тис. гривень. Суд першої інстанції визнав ці вимоги безпідставними, але «Ковальська» звернулася до Київського апеляційного суду.
• Порушення під час будівництва ЖК DOCK32 на Рибальському півострові. Національна поліція розслідувала справу щодо перевищення допустимої висотності та площі. Раніше аналогічне зауваження забудовнику зробила ДІАМ. Кримінальне провадження було відкрите за фактом зловживання владою або службовим становищем, оскільки ЖК звели та здали в експлуатацію всупереч Генплану та детальному плану територій. Навесні 2023 року Оболонський районний суд наклав арешт на деякі приміщення у ЖК DOCK32, а у червні Київський апеляційний суд підтвердив законність арешту. Навколо цього ЖК був ще один тривожний момент — ухиляння від сплати пайового внеску. Прокуратура намагалася в судовому порядку стягнути з замовника будівництва ТОВ «Вісенс Хаус» 12,3 млн гривень пайового внеску. Суд задовольнив клопотання прокурорів.
• ЖК Kub29 зводився з порушенням цільового та функціонального призначення земельної ділянки. Спочатку на ділянці планували звести 1-2 поверховий офісний будинок зі спортивними спорудами, але згодом забудовник отримав дозвіл на будівництво «офісно-житлового будинку з підземним паркінгом». Під час будівництва виникло кілька проблем: Департамент земельних ресурсів виявив ознаки самовільного зайняття земельної ділянки та забудови не за цільовим призначенням; постійна комісія Київради з питань містобудування, архітектури та землекористування планувала розірвати договір оренди через невиконання орендарем умов договору та терміну забудови земельної ділянки; активісти вимагали припинити будівництво та відкрити кримінальну справу через порушення. Утім, це не завадило побудувати будинок і ввести його в експлуатацію.
• Порушення навколо будівництва ЖК Русанівська Гавань. У 2021 році ЗМІ писали, що до житлових секцій кількох будинків комплексу забудовник не забезпечив проїзд для пожежних машин з усіх боків. Це не єдине порушення пожежної безпеки: не була врахована безпека евакуації мешканців, не підтверджено проведення оцінки вогнестійкості будівель, проблеми з комплектаціями первинними засобами пожежогасіння. Через це у 2019 році анулювали дозвіл на виконання робіт, але забудовник успішно оскаржив заборону. Ще один важливий момент — ЗМІ повідомляють, що бюджет столиці недоотримав майже 50 млн гривень через те, що комунальники облаштовували Русанівську протоку замість забудовника та пов’язаних з ним юридичних осіб. Питанням зайнялися антикорупційні органи. Справа отримала реальний кримінально-процесуальний розвиток у 2025 році, коли колишньому в.о. керівника КП «Плесо» та його підлеглому вручили підозру у зловживанні службовим становищем. Вартість збитків оцінили у 103 млн грн.

Поради покупцям та інвесторам

Перш ніж інвестувати в житлову нерухомість, ознайомтеся з ключовими аспектами, які допоможуть уникнути судових тяганин, зайвих переживань та втрати грошей.

1. Перевіряйте цільове призначення землі та історію дозволів. Практика забудовника показує ризики невідповідності Генплану або зміни функціоналу ділянки. Переконайтеся, що на конкретне житло чи секцію не накладено судових обмежень. Також переконайтеся, що ви купуєте саме житло, а не апартаменти. Інакше матимете вищий тариф на комунальні послуги, вищі податки, а також не зможете там зареєструватися.
2. Під час покупки перевіряйте конкретну юридичну особу, яка є стороною договору. Саме з цією фірмою ви будете з’ясовувати стосунки, якщо щось піде не так.
3. Аналізуйте пожежну та інфраструктурну документацію. У Русанівській Гавані фіксувалися претензії щодо проїздів пожежної техніки та сертифікації вогнестійкості. Якщо розглядаєте цей ЖК для купівлі — переконайтеся, що ситуація виправлена.
4. Звертайте увагу на динаміку робіт за секціями. Забудовник регулярно оновлює інформацію щодо етапів будівництва на офіційному сайті. Спостерігайте за динамікою, перш ніж інвестувати кошти.
5. Будьте готові до затримок. Це звичайна ситуація на ринку нерухомості. «Ковальська» не має заморожених довгобудів, проте зсуви графіків на 1-2 роки трапляються, тому все ж закладайте час на можливі затримки.
6. Залучайте незалежного експерта до приймання житла. Мешканці найчастіше скаржаться на неякісний монтаж вікон, труб та проблеми з електрикою, а експерт краще бачить усі нюанси. Обов’язково фіксуйте всі дефекти у відповідному акті до підписання акту приймання-передавання.
7. Закладайте додатковий бюджет на звукоізоляцію. Скарги на низьку шумоізоляцію є системними у відгуках мешканців. Це поширена проблема на ринку нерухомості, і подібні скарги лунають щодо багатьох забудовників.
8. Оцінюйте ризики обслуговування «Ковальська-Житлосервіс». У столиці часто скаржаться на неякісну роботу керуючих компаній та завищені тарифи. Однак, тут є реальні ризики залишитися без тепла та води, або ж ділити простір із щурами (як у Русанівській Гавані). Людям похилого віку, людям з інвалідністю та родинам з маленькими дітьми варто зважати на скарги щодо проблем з ліфтами. Якщо все ж хочете придбати квартиру в об’єктах цього забудовника, обирайте нижні поверхи.

Щоб точно бути впевненими, що відбувається на об’єкті та хто житиме поруч — шукайте чати будинку та переглядайте спеціалізовані форуми. Жоден огляд не розповість про нерухомість так, як це зроблять ваші потенційні сусіди.

Анастасія Рибенко
Журналіст

Джерело