Артур Лупашко 22.08.2026 12:00
4 хв
Вкладення в готельні об’єкти часто здаються надзвичайно простими: достатньо придбати номер чи апартаменти, передати їх під управління оператору й отримувати прибуток. Саме таку картину найчастіше демонструють у презентаціях.
Однак, готельний юніт — це не банківський депозит і не квартира, яку легко здати в оренду. Це невід’ємна частина діючого бізнесу. Його результативність залежить від розташування, рівня завантаженості, цінової політики, ефективності роботи керуючої компанії, сезонних коливань та багатьох інших чинників.
Тому перед ухваленням інвестиційного рішення я рекомендую ретельно аналізувати не лише окремі цифри з презентації, а всю економічну складову проєкту.
Яким може бути реальний термін окупності готельної нерухомості?
Перше запитання, яке зазвичай ставить інвестор: “Через скільки років я поверну вкладені кошти?”
Визначеного єдиного терміну не існує. На нього впливають такі фактори, як початкова вартість об’єкта, його ступінь готовності, місцезнаходження, концепція та модель управління. Якщо інвестор вкладає кошти на етапі будівництва, він бере на себе вищі ризики, але отримує можливість придбати його за нижчою ціною. З наближенням завершення будівництва ризики зменшуються, а вартість одиниці нерухомості, як правило, зростає.
Отже, порівнювати два апартаменти однакової площі лише за ціною є некоректним. Один може бути повністю готовим об’єктом з функціонуючим оператором, а інший – на ранній стадії реалізації проєкту.
Ще один важливий аспект — не слід плутати заявлену прибутковість із фактичною.
Якщо в презентації вказано 15% річних, варто уточнити: чи ця дохідність розрахована до чи після вирахування операційних витрат, податків, амортизаційних відрахувань та інших платежів? Саме чистий прибуток має значення для інвестора.
У проєктах, що перебувають під управлінням Ribas Hotels Group, фактична дохідність у різних форматах сягає приблизно 9–13% річних у доларах. Однак, навіть цей показник не є універсальним для всіх об’єктів: кожен проєкт має свою унікальну економічну модель.
Не робіть висновків про готель на основі перших місяців роботи
Ще одна поширена помилка — очікування, що одразу після відкриття готель демонструватиме показники, передбачені фінансовою моделлю.
Перші місяці — це період запуску бізнесу. Команда виходить на робочий ритм, налагоджуються операційні процеси, підключаються канали збуту, формується база постійних клієнтів.
Тому я завжди раджу інвесторам аналізувати динаміку показників, а не лише результати одного місяця.
Варто запитати:
- як змінюється рівень заповнюваності протягом року;
- як зростає середня ціна за номер;
- яка частка прямих бронювань;
- як трансформується середній чек гостя;
- чи надається операційна звітність;
- чи виконує керуюча компанія заплановані показники.
Для готельного бізнесу важлива не одна видатна цифра, а система ключових показників, яка свідчить про поступовий рух до стабільної операційної моделі.
Локація має більше значення, ніж привабливий рендер
Інвестор часто оцінює майбутній готель за його архітектурним дизайном, інтер’єром номера чи краєвидом з балкона. Для потенційного гостя це важливо. Для інвестора цього недостатньо.
Я аналізую місцезнаходження, ставлячи три ключові запитання.
Хто буде відвідувати це місце? Чи існує достатня цільова аудиторія, і яка мотивація відвідування цього об’єкта?
Коли вони будуть приїжджати? Якщо попит спостерігається лише два місяці на рік, решту часу об’єкт повинен мати механізми для компенсації сезонності.
Яким буде розвиток локації через 5 років? Будівництво нових доріг, поява туристичних магнітів, розвиток інфраструктури, поява конкурентів та загальний розвиток регіону матимуть безпосередній вплив на вартість активу.
Саме тому зараз ми спостерігаємо значний потенціал у курортній нерухомості Карпат, Закарпаття та заміських комплексах Київської області. Попит у цих регіонах формується різними сценаріями: від короткострокового відпочинку на вихідні до оздоровчих програм, сімейних поїздок та тривалого проживання.
Оператор може суттєво вплинути на економіку проєкту
Купуючи готельний юніт, інвестор фактично стає співвласником бізнесу. Можна мати вигідне розташування, привабливу архітектуру та якісний ремонт, але при цьому зіткнутися зі слабкими продажами та низьким рівнем завантаженості.
Оператор несе відповідальність за ефективний продаж номерів: він розробляє тарифну політику, співпрацює з каналами бронювання, займається маркетингом, управлінням персоналом, забезпеченням сервісу та стимулюванням повторних продажів.
Тому перед ухваленням рішення я рекомендую детально вивчити самого оператора:
- скільки об’єктів він вже успішно запустив;
- які показники демонструють його діючі готелі;
- як довго працює його команда;
- чи має він власну систему продажів;
- як формується звітність для інвесторів;
- які механізми передбачені у випадку, якщо фактична прибутковість відрізняється від прогнозованої.
Історія діяльності оператора часто може надати більше інформації про майбутні результати, ніж візуалізація майбутнього готелю.
ROI — не єдиний критерій вибору
Існує ще один аспект, про який рідко говорять у презентаціях. Не всі інвестори прагнуть отримати максимальний ROI.
Для певної категорії інвесторів важливішою є якість самого активу: його місцезнаходження, архітектура, рівень обслуговування, репутація керуючої компанії, коло гостей, можливість особистого користування об’єктом та перспективи зростання його вартості.
Іншими словами, інвестор може віддати перевагу активу з дещо нижчою прогнозованою дохідністю, але з кращим розташуванням, сильнішим брендом та вищою ліквідністю. Тому я б не радив приймати рішення, керуючись виключно принципом “де обіцяють найвищі відсотки”.
Іноді слушніше поставити питання: який актив я хочу мати у своєму портфелі через 5–10 років?
Що варто перевірити перед інвестуванням
Перед підписанням договору я б рекомендував ретельно перевірити щонайменше сім аспектів:
- Місце розташування та джерела попиту з боку туристів.
- Стадію завершеності проєкту та вартість входу на відповідному етапі.
- Фінансову модель та методику розрахунку дохідності.
- Реальні показники вже функціонуючих об’єктів під управлінням оператора.
- Сезонність та прогноз рівня завантаженості.
- Забезпеченість енергетичною автономністю та наявність плану дій у кризових ситуаціях.
- Умови виходу з інвестиції та можливості подальшого перепродажу.
І ще одне: попросіть надати для ознайомлення не лише позитивний сценарій розвитку подій. Добросовісний девелопер або оператор повинен бути готовий пояснити, які наслідки можуть виникнути, якщо рівень завантаженості виявиться нижчим за прогноз, доведеться знизити тариф або запуск проєкту затягнеться.
Готельна нерухомість може слугувати ефективним інструментом для диверсифікації капіталу. Проте, це залишається бізнесом, а не чарівним засобом для отримання пасивного доходу.
Моя головна порада інвестору проста: спочатку з’ясуйте, за рахунок чого конкретний об’єкт генеруватиме прибуток, і лише після цього звертайте увагу на відсоток дохідності.
Якщо після вивчення цього чек-листа у вас залишаться питання щодо певного об’єкта або ви тільки починаєте шукати варіанти для інвестування, ви можете звернутися до команди Ribas Invest. Ми щодня працюємо з готельною нерухомістю та можемо допомогти проаналізувати фінансову модель, оцінити місце розташування, керуючу компанію, потенційну дохідність та ризики конкретного проєкту.
Першу консультацію можна отримати безкоштовно — для цього достатньо повідомити про ваш бюджет, бажаний інвестиційний горизонт та фінансові цілі. Надалі ми разом зможемо визначити, які формати готельної нерухомості найкраще відповідають вашому запиту.