Аналітична команда Nerukhomi.ua 21.08.2026 16:00
9 хв
Причиною для підготовки цього матеріалу стало недопущення журналістки ЖАР.info Альони Берези до розгляду справ у ДІАМ 18 березня 2026 року. Вона прибула, щоб висвітлити матеріали повторної перевірки будівництва у місті Хмельницький, за результатами яких того ж дня інспекція наклала нові штрафи. Nerukhomi з’ясували, про який саме об’єкт йшлося та які події з ним відбулися надалі.
Йшлося про офісний центр, розташований на земельній ділянці площею лише 386 кв. м, яка пов’язана з депутатом Хмельницької міської ради Олександром Семенюком.
Спочатку ДІАМ зареєструвала початок будівельних робіт, а згодом заявила про перевищення допустимої висоти, облаштування паркомісць для маломобільних осіб на тротуарі, встановлення одного ліфта замість двох та інші порушення.
Інспекція двічі намагалася припинити роботи та накласти штрафи на учасників будівельного процесу. Частину контрольних рішень було скасовано судами через процедурні порушення, розгляд інших триває. Водночас, 21 квітня 2026 року ДІАМ зареєструвала декларацію про готовність об’єкта до експлуатації.
Nerukhomi відтворили повну хронологію цієї справи. Результатом стала досить наочна демонстрація функціонування реформованої системи містобудівного контролю.
386 квадратів та депутат у комісії з містобудування
Будівельний об’єкт розташований на ділянці з кадастровим номером 6810100000:01:007:0068, площа якої становить 0,0386 га. У попередніх кадастрових відомостях, актуальних на лютий 2022 року, її призначення було 02.01 – для забудови та обслуговування житлового будинку. Згодом призначення було змінено на 03.15 – для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
Згідно з судовими матеріалами, поточним власником ділянки та замовником будівництва є ТОВ “Авіла Бізнес Центр”. Компанія була зареєстрована 13 червня 2025 року. Її директор та власник 50% статутного капіталу — Олександр Семенюк, ще 50% належать його дружині, Наталії Семенюк. Статутний капітал товариства становить 11,159 млн грн.
Олександр Семенюк є депутатом Хмельницької міської ради від фракції “Слуга народу” та членом постійної комісії з питань містобудування, земельних відносин та охорони довкілля.
Саме будівництво розпочалося приблизно за два роки до створення ТОВ “Авіла Бізнес Центр”.
14 квітня 2023 року місцеве управління архітектури видало містобудівні умови та обмеження за номером MU01:0740-1325-1757-8597. Проєктна документація була зареєстрована під номером PD01:7766-4146-2311-4725, а 31 травня 2023 року ДІАМ зареєструвала повідомлення про початок виконання робіт за номером ІУ051230530506.
31 липня 2025 року ДІАМ прийняла запит щодо зміни даних у повідомленні. Причина була вказана чітко: право на будівництво було передано іншому замовнику — новоствореному ТОВ “Авіла Бізнес Центр”.
Таким чином, містобудівні умови були розроблені місцевою владою, проте ключові реєстраційні дії — початок робіт, зміна замовника та, зрештою, прийняття об’єкта в експлуатацію — здійснювалися центральною ДІАМ.
У липні 2025 року будівлі також було змінено адресу. Об’єкту, який у документації значився як будівництво на вулиці Пилипчука, 13, було присвоєно адресу вул. Свободи, 35/13. Наказ міського управління архітектури підтверджує, що це той самий об’єкт, той самий кадастровий номер та той самий ідентифікатор у ЄДЕССБ.
Перші питання виникли ще до перевірки ДІАМ
У вересні 2024 року місцеве управління держархбудконтролю провело обстеження будівництва. Згодом матеріали були передані до ДІАМ.
24 квітня 2025 року Міністерство культури видало припис про негайне припинення робіт через будівництво в межах історичної зони. Влітку роботи тривали, про що раніше повідомляли Nerukhomi. Тоді замовник стверджував, що має всі необхідні документи, а місцевий держархбудконтроль інформував про потенційні порушення та передачу матеріалів до відповідних державних органів.
11 липня 2025 року поліція розпочала окреме кримінальне провадження за частиною 1 статті 275 Кримінального кодексу України – щодо можливого порушення правил безпечної експлуатації будівель та споруд під час проєктування чи будівництва. У серпні слідство отримало дозвіл суду на доступ до проєктної документації, необхідної для проведення судово-будівельної експертизи.
Однак, 19 листопада 2025 року дізнавач закрив це провадження за відсутності складу кримінального правопорушення. 21 січня 2026 року Хмельницький апеляційний суд погодився з цим рішенням. Мотивація була процесуально важливою: на той момент будівництво ще не було завершене, і будівлю не ввели в експлуатацію, тому суд не вбачив можливості встановити об’єктивну сторону правопорушення за статтею 275 КК.
Це рішення не встановлює факту технічної відповідності будівлі нормам. Суд перевіряв законність закриття провадження за конкретною кримінально-правовою кваліфікацією, а не проводив будівельну експертизу об’єкта.
30 липня 2025 року до ДІАМ надійшло звернення щодо будівництва. Додаткові матеріали для інспекції були спрямовані Мінкультом та управлінням держархбудконтролю Хмельницької міської ради.
Після отримання висновку своєї комісії та погодження від Мінрозвитку, ДІАМ видала наказ №236 та повідомила про проведення позапланової перевірки. У повідомленні було зазначено період з 29 жовтня до 11 листопада 2025 року, тоді як у судових матеріалах фактичне проведення перевірки датоване 4–11 листопада.
Що виявила ДІАМ
У матеріалах перевірки та подальших судових процесах ДІАМ вказувала на такі порушення:
- висота будівлі, включаючи конструкції покрівлі та інженерне обладнання, перевищувала встановлені містобудівними умовами 16,2 м;
- місця для паркування транспортних засобів маломобільних груп населення були передбачені поза межами ділянки — на загальнодоступному тротуарі;
- проєктом було передбачено лише один пасажирський ліфт, хоча, згідно з позицією інспекції, ДБН для такого об’єкта вимагали щонайменше два;
- не було передбачено майданчик для збору побутових відходів;
- в ЄДЕССБ була відсутня належно затверджена та підписана проєктна задача;
- інформаційний стенд на будівельному майданчику не містив усієї необхідної інформації;
- огородження будівельного майданчика не відповідало вимогам безпеки.
За результатами перевірки ДІАМ видала приписи про усунення порушень та зупинення будівельних робіт. Від замовника вимагалося внести зміни до третьої редакції проєкту. Генеральному підряднику були винесені дві постанови про накладення штрафів — по 136 260 грн кожна.
Важливе уточнення: наведений перелік складається з висновків самої ДІАМ, викладених в актах, приписах та позиції інспекції в судах. Адміністративні суди оцінювали законність контрольних процедур та достатність доказів, а не встановлювали технічні параметри будівлі шляхом проведення експертизи.
Тому суди не підтвердили, що будівля повністю відповідає проєкту та нормативним вимогам. Вони встановлювали, чи мала ДІАМ законні підстави для проведення перевірок та чи коректно оформила їх результати.
Суд не стверджував, що порушень не було
ТОВ “Авіла Бізнес Центр” оскаржило висновок комісії ДІАМ, наказ про проведення перевірки та обидва приписи.
4 лютого 2026 року Хмельницький окружний адміністративний суд задовольнив позов. 13 квітня Сьомий апеляційний адміністративний суд залишив це рішення без змін.
Суди вказали на декілька проблем. У період воєнного стану позапланові перевірки дозволені як виняток — за наявності загрози, що має значний негативний вплив на права, життя, здоров’я людей, довкілля або безпеку держави. На думку судів, ДІАМ належним чином не обґрунтувала наявність такої загрози. Крім того, наказ №236 не містив терміну проведення перевірки, а фактичний початок її проведення не відповідав умовам погодження Мінрозвитку.
Внаслідок цього суд скасував приписи та юридичну основу першої перевірки.
ДІАМ не відмовилася від касаційного перегляду. Верховний Суд тричі повертав її касаційні скарги, а 5 серпня залишив чергову скаргу без руху. Суд вказав на пропущений термін касаційного оскарження, неналежне обґрунтування підстав касації та відсутність документа про сплату 15 503,36 грн судового збору. Інспекції було надано десять днів для усунення недоліків. Станом на 21 серпня нового рішення у цій справі в реєстрі не було.
Окремо до суду звернувся генеральний підрядник. 27 березня 2026 року суд першої інстанції скасував два штрафи по 136 260 грн та приписи від 11 листопада. ДІАМ оскаржила це рішення, а 6 травня апеляційний суд відкрив провадження. Станом на 21 серпня рішення за результатами апеляційного перегляду в реєстрі не було.
Отже, перша справа замовника пройшла апеляційну інстанцію, хоча ДІАМ ще намагається ініціювати касаційний перегляд. У справі генерального підрядника рішення першої інстанції ще розглядається апеляційним судом.
Друга перевірка — на основі першої
Ще до завершення апеляційного розгляду першої справи ДІАМ вирішила перевірити, чи були виконані приписи від 11 листопада.
16 лютого 2026 року інспекція видала наказ №39. Повторна перевірка тривала з 18 лютого до 3 березня. Її формальною підставою було виконання приписів, виданих за результатами першої перевірки.
Під час огляду з прилеглих ділянок інспектор ДІАМ встановив, що після 11 листопада роботи не припинялися. Згідно з позицією інспекції, фасад вже був повністю оздоблений, малярні люльки опущені, а надалі очікувалися роботи з благоустрою.
3 березня ДІАМ знову видала приписи про зупинення робіт та усунення порушень. 18 березня інспекція наклала нові штрафи:
- 49 920 грн;
- 166 400 грн;
- ще 49 920 грн — на проєктувальника.
Саме 18 березня журналістка ЖАР.info Альона Береза прийшла до приміщення ДІАМ, аби висвітлити розгляд цих справ.
Головна інспекторка Юлія Мазур не допустила журналістку на засідання. За поясненням посадовиці, журналістка не була учасницею провадження, а підприємець заперечував проти її присутності.
У своєму публічному коментарі ДІАМ назвала звинувачення безпідставними та заявила, що принцип відкритості адміністративної процедури не означає публічності розгляду для громадськості та ЗМІ.
Після звернення журналістки суд зобов’язав поліцію внести відомості до ЄРДР. Провадження було відкрито за фактом можливого перешкоджання законній професійній діяльності журналіста за статтею 171 Кримінального кодексу. 3 серпня Bihus.Info повідомило, що поліція визнала Альону Березу потерпілою у цьому провадженні.
Декларація про готовність за чинних приписів
21 квітня 2026 року об’єкт на вулиці Пилипчука, 13 був прийнятий в експлуатацію на підставі декларації про готовність ІУ101260421364. Факт прийняття об’єкта в експлуатацію та повна назва документа також були зафіксовані у судових рішеннях.
Префікс ІУ вказує на те, що документ подавався до ДІАМ. Сама інспекція пояснює, що заявам, поданим безпосередньо до неї, через “Дію” або ЦНАП, присвоюються номери, що починаються з ІУ.
Публічна картка ЄДЕССБ станом на 21 серпня показує, що документ зареєстрований, внесений реєстратором і має статус “діючий”.
Хронологія ключових подій виглядає наступним чином:
- 3 березня ДІАМ повторно видала приписи про зупинення робіт;
- 18 березня ДІАМ повторно наклала штрафи на учасників будівництва;
- 13 квітня апеляційний суд підтвердив рішення про скасування юридичної основи першої перевірки;
- 21 квітня ДІАМ зареєструвала декларацію про готовність того самого об’єкта.
На момент реєстрації декларації, березневі приписи та штрафи ще не були скасовані судами. Перші рішення щодо них з’явилися лише у червні.
Для об’єктів класу СС1 прийняття в експлуатацію відбувається за декларативною процедурою: замовник подає інформацію про завершення робіт та готовність об’єкта, а відповідний орган реєструє декларацію. Це не сертифікат, який видається після окремого огляду об’єкта.
Однак, у цьому випадку декларацію реєструвала та сама ДІАМ, яка місяцем раніше заявляла про невиконані приписи, продовження робіт та наявність порушень у проєктній документації.
Другий пакет рішень також був оскаржений
8 червня 2026 року суд першої інстанції скасував штраф у розмірі 49 920 грн, накладений на проєктувальника.
Суд окремо зазначив, що об’єкт вже прийнятий в експлуатацію за декларацією ІУ101260421364, а ДІАМ не надала достатніх доказів щодо всіх елементів правопорушення. Станом на 21 серпня документа про апеляційне оскарження цього рішення в реєстрі не було.
30 червня суд першої інстанції скасував приписи від 3 березня та два штрафи генерального підрядника на суми 49 920 та 166 400 грн.
Одним із ключових аргументів стало те, що повторна перевірка мала на меті контроль виконання приписів, юридичну основу яких суди вже визнали протиправною.
ДІАМ оскаржила це рішення. 4 серпня апеляційний суд залишив скаргу без руху через відсутність документа про сплату 10 583,04 грн судового збору. Інспекція усунула цей недолік, і 12 серпня Сьомий апеляційний адміністративний суд відкрив провадження. Таким чином, скасування березневих приписів та штрафів поки що не є остаточним.
Суд першої інстанції також присудив стягнути з бюджетних коштів ДІАМ 5 324,80 грн судового збору та, за додатковим рішенням, 20 тис. грн витрат позивача на правничу допомогу. 12 серпня апеляційний суд відкрив окреме провадження і щодо додаткового рішення про правничу допомогу.
Прозорий реєстр, у якому не видно документа
Реформу містобудування презентували як перехід до максимальної цифровізації, автоматизації, прозорості та усунення корупційних ризиків на всіх етапах будівельного процесу.
Формально цифровий слід цього об’єкта дійсно існує. Пошук у ЄДЕССБ за кадастровим номером відображає містобудівні умови, три редакції проєктної документації, повідомлення про початок робіт, дві технічні інвентаризації та декларацію про готовність.
Однак зміст самих документів у публічній частині системи є недоступним. Замість даних про замовника, параметри будівлі, підстави для реєстрації та відповідального реєстратора, суспільство бачить лише номер документа, версію та статус “діючий”.
Повна назва документа ІУ101260421364 та факт прийняття будівлі в експлуатацію були підтверджені не з публічного змісту “прозорого” будівельного реєстру, а із судових рішень.
Судові рішення у цій справі дали відповіді щодо законності контрольних процедур, але не щодо фактичної відповідності зведеної будівлі проєкту та нормам. Відкритим залишається і питання, як під час реєстрації декларації про готовність були враховані приписи ДІАМ від 3 березня, які на той момент ще діяли. Публічна частина ЄДЕССБ цього не пояснює.