class=”bg-white border border-yellow-200 rounded mb-4 p-4″>
Будівельні компанії прогнозують подальше зростання вартості нерухомості наступного року.
На чому ґрунтуються такі прогнози, що може вплинути на це, і чи дійсно інвесторам вигідно зараз вкладати кошти в нерухомість, досліджував «Мінфін».
Торік, попри військові дії, вартість нерухомості в Україні неухильно зростала. Наприклад, у столиці ціни збільшилися в середньому на 10−11%.
«Є кілька причин. По-перше, державні програми „єОселя“ та „єВідновлення“ активно стимулюють попит. По-друге, пропозиція житла для продажу суттєво обмежена, приблизно на 40% нижча, ніж до війни», — пояснив «Мінфіну» керівник агентства нерухомості «КиївДомСервіс» Андрій Романов.
Значно зросли в ціні квартири і в умовно безпечних західних регіонах. Окрім Львова та Ужгорода, де ажіотаж на ринку нерухомості почався ще на початку війни, помітно подорожчали також Івано-Франківськ, Тернопіль, Чернівці.
Загальна тенденція до зростання цін лише підігріває бажання продавців отримати вищий прибуток. Наприклад, забудовники прогнозують зростання цін цього року на 15−20%, а ріелтори стверджують, що «вторинний ринок буде наздоганяти первинний».
Чи справді житло так значно подорожчає? Андрій Романов припускає, що зростання цін може бути ще більшим — до 30% або навіть до 100%. Однак це ймовірно лише за умови завершення війни.
Якщо ж бойові дії триватимуть, для ринку нерухомості існують різні сценарії, аж до різкого зниження цін на квартири.
Збільшення попиту та зростання вартості житла по всій країні
Андрій Романов зазначає, що минулого року українці переважно купували житло «з необхідності». «Люди купували квартири, бо не мали де жити. Поліпшення житлових умов, коли, наприклад, люди продають „однокімнатну“, додають кошти і купують „трикімнатну“, багато хто відклав до кращих часів. До війни цей сегмент був досить активним і забезпечував постійний рух на ринку», — підкреслює Романов.
Проте, значні руйнування житлового фонду та активізація державних програм «єОселя» і «єВідновлення» все ж сприяли зростанню попиту на квартири.
«Враховуючи, що пропозиція, навпаки, у більшості міст зменшилася — забудовники реалізують менше нових проєктів, а багато власників житла на вторинному ринку тимчасово знімають об’єкти з продажу в очікуванні вигідніших цін — це сприяло зростанню вартості житла», — зауважує Романов.
Як зазначає керівник філії місцевої оціночної компанії «Аргумент» Євген Добровольський, у Харкові квартири в будинках, зданих після 2015 року, за останні півроку подорожчали на 10−15%. Угоди відбуваються як за державними програмами, так і за готівку. На ринку ж старого житла 70−80% угод укладаються за житловими сертифікатами. Тобто, квартири в Харкові купують переселенці з міст та сіл області, де безпекова ситуація погіршилася. Схожа ситуація спостерігається і в Сумах.
Державні житлові програми стимулюють ринок нерухомості і в інших містах — від Києва до Львова.
Наприклад, у 2025 році за програмою «єОселя» на житло від забудовників було оформлено понад 4,3 тисячі кредитів, а щомісячне фінансування протягом року коливалося від близько 800 млн до понад 1,5 млрд гривень, що майже вдвічі більше, ніж у 2024 році.
На вторинному ринку за програмою «єОселя» минулого року було придбано близько 2,6 тисячі квартир та будинків.
Сертифікати за програмою «єВідновлення» з початку її дії отримали 28 тисяч родин (загальна сума — близько 40 млрд гривень), але скористалися ними поки що тільки 18,6 тисяч (на 28,7 млрд гривень), тобто, на ринку залишаються невикористані сертифікати на суму понад 10 млрд гривень.
«Покупці, які придбають житло, наприклад, за пільговою іпотекою, менш схильні до торгів, адже для них загальна сума розподіляється на тривалий термін, і кілька додаткових тисяч доларів у ціні суттєво не впливають на щомісячний платіж», — зауважує столичний ріелтор Ірина Луханіна.
Така «лояльність» потенційних покупців сприяла зростанню цін на житло практично у всіх регіонах.
Інвестори повернулися
Як розповіла «Мінфіну» комерційна директорка компанії «Інтергал-Буд» Олена Рижова, одним із трендів минулого року стало повернення на первинний ринок інвесторів, які прагнуть зберегти свої заощадження шляхом вкладення в нерухомість.
«Попит у 2025 році базувався на трьох чинниках — державні програми та розстрочка від забудовника (які по суті стали „псевдоіпотекою“ ринку), внутрішня міграція, орендний попит і дохідна нерухомість як спосіб зберегти та збільшити капітал у гривні», — зазначає Ірина Міхальова, Marketing & Communications Advisor компанії Alliance Novobud.
Частка інвестиційних угод на початкових етапах будівництва, за словами Рижової, становила 10−15%, що, безумовно, менше, ніж до війни (тоді на етапі котловану купували до 40% квартир), але більше, ніж після початку повномасштабного вторгнення.
При цьому Рижова відзначає кардинальні зміни у структурі інвестиційних угод. «Для покупців це вже не короткострокові спекуляції, а надійний інструмент для збереження власних коштів», — говорить Рижова.
Ірина Луханіна також стверджує, що за минулий рік ринок нерухомості помітно «виріс» і вийшов із «фази хаосу».
«Люди аналізують, порівнюють, обдумують. Попит став більш вибірковим; купують не те, що дешевше або просто сподобалося, а те, що має сенс придбати. Наприклад, у Києві це квартири з енергетичною автономією, в престижних будинках і локаціях, тобто, покупці шукають додаткову вартість, яку в подальшому можна буде перепродати або використати для збільшення орендної ставки», — зауважує Луханіна.
Водночас вона звертає увагу на звуження вибору «цінних» об’єктів. «Наприклад, у Києві є райони, особливо Шевченківський та Подільський, де деякі будинки потребують реконструкції та відновлення після обстрілів. Це означає, що кількість якісного старого фонду фізично зменшилася. Йдеться про квартири в „царських“ будинках, з високими стелями, великими вікнами та ліпниною, які неможливо знайти в новобудовах. Зараз такі об’єкти не просто зберігають свою вартість, а стають справжнім дефіцитом, який буде тільки дорожчати. Водночас інше старе житло, наприклад, кімнати в гуртожитках або „хрущовки“ на масивах, не буде дорожчати», — пояснила Луханіна.
Рижова повідомляє, що на первинному ринку найбільшим попитом користуються 1−2 кімнатні квартири площею 37−66 квадратів. «Люди обирають квартири з продуманим плануванням і не готові переплачувати за невикористовувану площу», — зазначає експерт. Також, за її словами, зростає інтерес до житла, яке не вимагає значних інвестицій у ремонт. «Понад третина наших продажів — це квартири з готовим ремонтом», — додала Рижова.
Варто зазначити, що на вторинному ринку спостерігається схожа тенденція — покупці віддають перевагу житлу зі «свіжим» ремонтом, оскільки це в кінцевому підсумку виявляється значно вигідніше, ніж купівля квартири, що потребує ремонту, та подальше його виконання, адже останнім часом помітно зросли ціни як на будівельні матеріали, так і на послуги майстрів.
Три сценарії на 2026 рік
Зростання попиту та цін у 2025 році лише підживлює очікування продавців.
Багато забудовників, посилаючись на об’єктивні причини, говорять про подорожчання нерухомості ще на 10−20% цього року.
«Вартість квадратного метра, ймовірно, продовжить зростати, але без різких стрибків — у межах 10−15%, що пов’язано зі зростанням цін на будівельні матеріали, інженерні рішення, дефіцитом робочої сили, а також військовими та політичними факторами», — зазначає Рижова.
За первинним ринком має «підтягнутися» і вторинний. За словами Андрія Романова, багато власників житла навмисно припинили його продаж, очікуючи «вигідніших цін».
Чи дійсно нерухомість продовжить дорожчати?
Романов зазначає, що існують кілька сценаріїв подальшого розвитку ситуації.
Перший — якщо у 2026 році закінчиться війна та розпочнеться відновлення країни.
У разі припинення бойових дій, на думку Романова, вартість житла в усіх регіонах України може зрости на 30−100%. «Зруйновано значний житловий фонд, існує дефіцит квадратних метрів, для заповнення якого знадобиться час. Крім того, на відновлення країни можуть виділити понад 40 млрд доларів, а фінансування будівництва завжди сприяє зростанню середніх цін на нерухомість. Наприклад, у 2021 році, коли будівельні роботи в Україні фінансувалися на 11 млрд (зокрема, за програмою „Велике будівництво“, ціни на нерухомість зросли майже на третину», — пояснив Романов. Він також додав, що багато іноземців, очікуючи значного подорожчання української нерухомості після війни, вже почали її купувати.
У разі завершення війни цього року Київ може повернути собі статус «інвестиційної столиці», який у 2022—2023 роках перейняв Львів.
«Щойно бойові дії припиняться, інвестори почнуть виходити зі своїх проєктів у західних областях, які вже значною мірою переоцінені, і масово повертатися до київської нерухомості», — зазначив Романов.
«Захід України та дохідна нерухомість — попит великий, але ринок перегрітий. Західні регіони залишатимуться активними. Водночас сегмент дохідної нерухомості (апарт-формати, невеликі лоти під оренду) вже зараз частково перегрітий, ціни високі, а нових проєктів за адекватною вартістю небагато. Це означає, що у 2026 році покупець стане ще більш вибірковим: „куплю все“ зміниться на „куплю, лише якщо модель прибутковості реалістична“ — додала Ірина Міхальова.
Проте, говорити про падіння «львівської бульбашки» на ринку нерухомості та різке зниження цін поки що рано. Тим більше, що об’єктами в західних регіонах активно цікавляться іноземні інвестори.
Другий сценарій — якщо у 2026 році війна не закінчиться, але ситуація на фронті залишиться приблизно такою ж, як зараз. У цьому випадку, на думку Романова, ринок нерухомості залишиться приблизно на поточному рівні.
«Кількість угод буде прямо залежати від фінансування державних житлових програм, але в цілому особливого сплеску попиту на нерухомість не відбудеться. Ціни також залишаться на рівні 2025 року. Додати до прайс-листів 15−20% забудовникам, можливо, і хотілося б, але чи підуть вони на це — велике питання, адже існує ризик втратити частину клієнтів. Навіть нинішні ціни багато забудовників нерідко знижують, інакше просто не можуть розпродати квартири», — зазначає Романов.
«2026 рік — це період помірного зростання цін на якісне житло та стагнації на все інше. Хороші об’єкти будуть „розлітатися“, переоцінені — стояти і чекати, поки власник знизить ціну», — вважає Ірина Луханіна.
Третій сценарій — песимістичний. «Якщо ситуація на фронті погіршиться, загальний настрій у суспільстві спаде. Отже, й людей, готових купувати житло, навіть за пільговою іпотекою, стане менше. У цьому випадку ціни на нерухомість не тільки не зростуть, але й можуть впасти на 5−10%», — підсумував Романов.
Дата: 22.01.2026 Джерело: Мінфін