Створення стабільного грошового потоку від орендної нерухомості на перший погляд здається простим завданням: отримувати більше орендної плати, ніж витрачати на утримання об’єкта. Однак на практиці досягнення фінансового балансу може бути значно складнішим. Інвестори мусять ретельно обирати об’єкт за вигідною ціною, враховувати витрати на фінансування, поточні експлуатаційні платежі та забезпечувати постійну заповнюваність. Ми дослідили досвід інвесторів у нерухомість, які успішно формують портфелі з позитивним грошовим потоком, і виділили чотири ключові правила, яких вони дотримуються для пошуку та підтримки таких об’єктів.
Джефф Вайт та Сулейка Боланьос стверджують, що оренда окремих кімнат допомогла їм максимізувати орендний дохід та грошовий потік. Джефф Вайт та Сулейка Боланьос
Використовуйте правило 1% як інструмент попереднього відбору
Тед Гарбер має чіткі цільові показники щодо грошового потоку та рентабельності для кожного придбаного об’єкта. “Кожна орендна одиниця повинна негайно генерувати грошовий потік і, в середньому, окупати наші початкові інвестиції протягом трьох-шести років”, — зазначає інвестор з Флориди.
Одним із інструментів, який він використовує для швидкої оцінки потенційної угоди, є “правило 1%”. Воно передбачає, що щомісячна орендна плата за об’єкт має становити щонайменше 1% від його купівельної ціни. Наприклад, об’єкт вартістю 120 000 доларів США повинен генерувати орендну плату щонайменше 1 200 доларів США на місяць.
Гарбер надає перевагу ще більшому запасу. Для кондомініуму вартістю 120 000 доларів, наприклад, він воліє отримувати близько 1 500 доларів на місяць, щоб створити резерв на покриття витрат.
Бреннон Поттс застосовує це правило інакше, оскільки він займається будівництвом орендної нерухомості, а не купівлею готових об’єктів. Він починає з очікуваної орендної плати, а потім зворотньо розраховує, скільки він може витратити на будівництво. “Я знаю свої орендні ставки і можу реверс-інжиніринг за правилом 1%”, — говорить він. “Якщо я знаю, що орендна плата становитиме 2 100 доларів, чи можу я побудувати її за 210 000 доларів або менше?”
Він застосовує аналогічну логіку до багатоквартирних будинків. Якщо триплекс може здаватися за 1 750 доларів за квартиру, загальна місячна орендна плата становитиме 5 250 доларів, що встановлює цільову вартість будівництва близько 525 000 доларів.
Максимізуйте дохід з ділянки
Поттс володіє як односімейними, так і багатоквартирними будинками у Форт-Верт, штат Техас, і дотримується ще одного правила: “Чим більше одиниць на ділянці, тим більше доходу вона генерує”.
Це може означати купівлю багатоквартирного будинку замість односімейного або пошук інших способів отримання доходу з тієї ж ділянки. В одному з проектів Поттс планував побудувати чотириплекс, але місцеві нормативи дозволили лише триплекс. Однак у нього залишився невикористаний простір на ділянці, тому він додав чотири складські приміщення для своїх орендарів. “Я побудував ці чотири складські приміщення загалом менш ніж за 20 000 доларів, і я здаю їх за 55 доларів за кожне сховище розміром 10х10 футів”, — говорить він. Це приносить додаткові 220 доларів на місяць з тієї ж власності.
Його загальна порада: “Будьте креативними”.
Розгляньте можливість здачі кімнат
Інший спосіб збільшення доходу від нерухомості — це оренда окремих кімнат, а не всього будинку одній родині.
Пітер Кійн-Рівера, який володіє односімейними будинками у великому Сіетлі, резюмує свою стратегію так: “Купуй найбільший будинок, який можеш, і засели всі кімнати платними орендарями”. Він переобладнав або додав кімнати, щоб збільшити суму орендної плати, яку можуть генерувати його об’єкти, і прагне отримувати щонайменше 1 000 доларів США позитивного грошового потоку на місяць.
Оренда кімнат також може розподілити ризик вакантності між кількома орендарями, каже він: “Ви диверсифікуєте свій грошовий потік, маючи чотирьох орендарів під одним дахом замість одного”.
Джефф Вайт та Сулейка Боланьос, пара, яка інвестує в Денвері, використовують схожу стратегію. “Більше спалень означає більше грошового потоку”, — говорить Вайт. При оцінці нерухомості вони шукають можливості додати спальні без значних структурних робіт. Перетворення п’ятиспального будинку на семиспальний, наприклад, може збільшити валовий орендний дохід на 1 600-2 000 доларів на місяць, зазначає Вайт.
Компромісом є складніше управління. Кілька незалежних орендарів під одним дахом можуть спричинити проблеми сумісності, тому Вайт і Боланьос іноді починають з короткострокових договорів оренди, перш ніж пропонувати довгострокові поновлення.
Виходьте за межі традиційної довгострокової оренди
Деякі інвестори також знайшли компроміс між традиційною довгостроковою орендою та подобовою орендою для відпочинку. Оренда середньострокової нерухомості — це, як правило, мебльовані об’єкти, які здаються на термін від 30 днів до року. Вони можуть бути привабливими для тимчасових професіоналів, людей, які переїжджають, або орендарів, яким потрібне тимчасове житло.
Ця стратегія може генерувати більший дохід, ніж традиційний річний договір оренди, одночасно уникаючи частини обороту та управління, необхідних для короткострокової оренди. Інвестор з Колорадо Зеона Макінтайр описує середньострокову оренду як “золоту середину” між двома стратегіями: потенційно вищий дохід, ніж від довгострокової оренди, але без постійних бронювань, пов’язаних з об’єктами на кшталт Airbnb.
Загальний висновок полягає в тому, що грошовий потік не залежить від єдиної формули. Інвестори можуть покращити фінансові показники, купуючи за правильною ціною, збільшуючи дохід, який генерує об’єкт, або обираючи стратегію оренди, яка краще відповідає їхньому ринку.
Подробиці можна знайти на сайті: www.businessinsider.com