Що робити з грошима після продажу житла, авто чи бізнесу, джерело фото: pexelsОтримання значної суми — від продажу нерухомості, транспортного засобу чи комерційної діяльності — це не лише надходження коштів. Це формування капіталу, який вимагає мудрого розподілу.Першим інстинктом часто стає пошук швидких способів розміщення цих коштів: банківський депозит, державні облігації, купівля іншої нерухомості чи інші доступні фінансові інструменти. Однак, коли мова йде про вагомий капітал, питання має звучати ширше, ніж просто «куди інвестувати?». Воно має включати: як зберегти наявний капітал, як ним ефективно управляти та яку роль він має відігравати для вас і вашої родини у майбутньому.Саме з цього слід розпочинати аналіз.
Початкові кроки: організація, а не одразу інвестиції
Підтвердження походження коштів
Операції, що перевищують 400 тис. грн (або еквівалент в іноземній валюті), підлягають обов’язковому фінансовому моніторингу. Рекомендується завчасно підготувати договір купівлі-продажу, документи, що підтверджують попереднє право власності, та попередити банк про очікуване надходження коштів і мету їх використання, аби уникнути можливого блокування рахунку. Важливо не лише отримати гроші, але й сформувати чітку, документально підтверджену історію походження вашого капіталу.Як підкреслюють у компанії Advance Finance Alliance, яка вже 18 років спеціалізується на формуванні капіталу та надає українцям та українському бізнесу рішення з питань заощаджень та інвестицій, регуляторні вимоги щорічно стають дедалі суворішими.«Капітал — це не просто велика сума грошей на рахунку. Це організована система, яку необхідно належним чином захистити та визначити її роль у вашому житті та житті наступних поколінь», — зазначають у компанії.
Податкові зобов’язання
Перш ніж приймати будь-які рішення щодо подальшого розпорядження коштами, важливо врегулювати податкові питання. Умови оподаткування залежать від типу проданого активу, кількості таких операцій протягом року, терміну володіння активом та інших обставин.Слід зазначити, що перший продаж нерухомості за рік, якою володіли понад 3 роки, звільняється від оподаткування. Другий та наступні продажі оподатковуються за ставкою 5% ПДФО + 5% військовий збір. Перший продаж авто за рік також без податку, другий — 5%+5%, третій і подальші — 18%+5%.У разі продажу бізнесу (корпоративних прав) оподатковується не вся сума, а лише інвестиційний прибуток — різниця між ціною продажу та вартістю внеску — за ставкою 18%+5%. За необхідності, варто проконсультуватися з бухгалтером або податковим спеціалістом для точного розрахунку.
Резервний фонд на найближчі місяці
Не весь отриманий капітал слід одразу залучати до активної роботи. Частина коштів повинна залишатися максимально ліквідною — не як інвестиція, а як резервна «подушка» на 6-12 місяців поточних витрат, поки формується інвестиційний портфель. Її функція — забезпечувати стабільність та можливість уникати фінансових рішень під тиском обставин, а не генерувати максимальний дохід.Після отримання значної суми коштів, рекомендується взяти паузу. В Advance Finance Alliance вважають, що перед тим, як капітал почне працювати, необхідно зрозуміти його структуру та завдання. Порядок дій, який вони рекомендують:
- врегулювати податкові питання та документально зафіксувати джерело походження коштів;
- сформувати ліквідний резерв на 6-12 місяців витрат родини;
- проаналізувати реальні щомісячні витрати;
- визначити, яку частину капіталу потрібно зберегти;
- зрозуміти, який дохід і в які терміни ви бажаєте отримувати;
- визначити часовий горизонт для роботи капіталу;
- після цього — обрати відповідні інструменти та сформувати стратегію роботи з капіталом.
Найпоширеніша помилка — розпочинати одразу з питання: «Куди вкласти гроші?». Але це останній етап, а не перший.Насамперед, необхідно зрозуміти сам капітал: його походження, обсяг, структуру, потреби родини, майбутні цілі та термін, протягом якого ці кошти можуть працювати. Лише після цього можна переходити до вибору інструментів.
Портфель, що складається з семи класів активів
Слід зазначити, що інвестиції мають бути розподілені щонайменше за сімома класами активів, і жоден з них — навіть найулюбленіший — не повинен займати значну частку портфеля.1. Фондовий ринок — національний та міжнародний. Доступ до міжнародних цінних паперів здійснюється через брокерський рахунок (український чи іноземний брокер з доступом до NYSE/NASDAQ або європейських бірж); на національному ринку — акції та облігації українських емітентів, що торгуються на Українській біржі. Це один із двох класів з найбільшою вагою у портфелі — довгостроковий горизонт (від 3-5 років) та висока ліквідність для міжнародних паперів і помірна для українських.2. Нерухомість — рентні та спекулятивні стратегії, зокрема через REIT-фонди (колективні інвестиції в нерухомість без прямого володіння об’єктом та без турбот з орендарями чи ремонтом). Це другий «великий» клас за пріоритетом поряд із фондовим ринком: середньо-довгостроковий горизонт, низька ліквідність для прямого володіння та вища для REIT-фондів.3. Фінансові інструменти — депозити, забезпечені позики, банківські метали. Найбільш ліквідний та простий клас, основа портфеля. Забезпечена позика (під заставу нерухомості чи майна) часто дає вищу дохідність, ніж депозит, при порівнянному ризику, якщо позичальник перевірений. Банківські метали (золото, срібло в обліковій формі банку) — консервативний інструмент для портфеля, без фізичного зберігання.4. Цифрові активи — криптовалюта. Найбільш волатильний клас з найвищим потенціалом та найвищим ризиком; зберігання варто розподіляти між «гарячим» та «холодним» гаманцем, а вхід — робити частинами (усереднення вартості), а не одним платежем на піку ринку.5. Венчур — участь у синдикатних фондах. В Україні для цього існують щонайменше три майданчики: «Толока», AI Lab, Startup.vc — вони дозволяють приватним інвесторам долучатися до венчурних угод колективно, з меншим чеком входу, ніж у разі самостійного пошуку стартапів. Горизонт — найдовший у портфелі (5-10 років), ліквідність — практично нульова до моменту виходу фонду з інвестиції (продаж частки, IPO, поглинання).6. Бізнес — інвестиції у форматі пасивних франшиз: капітал працює в чужій операційній моделі (франчайзер веде операційну діяльність), інвестор отримує частину прибутку без необхідності самому керувати точкою. Горизонт — середній, дохідність прив’язана до конкретної бізнес-моделі та регіону.7. Колекційні активи — інвестиційні монети, ринок мистецтва, годинники, історичні артефакти. Нішевий клас з довшим горизонтом і специфічною ліквідністю (потрібен покупець саме на цей предмет), але традиційно стійкий до інфляції та ринкових шоків. Вимагає експертизи в конкретній ніші — інакше висока ймовірність переплатити або купити підробку.
Нерухомість: детальніше
Окремо варто зупинитися на REIT-фондах, оскільки цей інструмент інвестування набуває все більшої популярності в Україні. Отримуючи кошти від продажу, наприклад, автомобіля чи бізнесу, людина часто розглядає купівлю житла для подальшої здачі в оренду. Але, можливо, простіше звернути увагу на колективне інвестування в дохідну нерухомість. Це реальний актив, який потенційно поєднує регулярний дохід від оренди та зростання вартості самого об’єкта.Інвестування в дохідну нерухомість через REIT-фонди дозволяє придбати частку в нерухомості, а операційне управління повністю делегувати професійній команді. Наприклад, у S1 REIT інвестор через сертифікати стає співвласником активів фонду, а дохід формується за рахунок орендного потоку та зростання вартості активу.Порівнюючи купівлю квартири під оренду та інвестиції в REIT-фонди, варто розглянути такий аспект:«Купівля квартири під оренду означає, що значна частина ваших коштів, якщо не всі, концентрується в одному об’єкті. Ще приблизно така ж сума знадобиться на ремонт, меблі та облаштування. А далі інвестор бере на себе пошук орендарів, обслуговування, контроль та інші операційні питання.Модель REIT-фондів може бути цікавішою, якщо людина прагне отримувати пасивний дохід від нерухомості, але не бажає витрачати на це свій час. Або ж просто не має значної суми для купівлі «цілої» квартири чи комерційного приміщення. Або коли всі ці фактори присутні одночасно», — наголосив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук.
Переваги REIT-фондів перед самостійним управлінням нерухомості
Головна перевага, за словами Віктора Бойчука, полягає в тому, що інвестор купує собі не додаткову роботу, а актив.«Якщо людина самостійно купує квартиру для здачі в оренду, то ми розуміємо, що цим потрібно займатися. У випадку REIT-фондів ці операційні процеси беруть на себе фахівці, для яких це є повноцінною роботою. Вони навіть сплатять податки за інвестора, а інвестор просто отримуватиме щомісячні дивіденди на свою картку», — зазначив комерційний директор S1 REIT.Другий аспект — доступ до об’єктів, які окремий приватний інвестор часто не може придбати самостійно. Наприклад, торговий центр. Через сертифікати REIT-фонду можна стати співвласником професійної житлової або комерційної нерухомості, не купуючи при цьому весь об’єкт. Інвестувавши меншу частку, як, наприклад, у фонд S1 Plaza Позняки*, можна стати співвласником ТЦ, вклавши від 1 тис. гривень.*Інвестиції у фонди захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Минулі результати діяльності фонду не є гарантією майбутніх доходів. Перед інвестуванням ознайомтеся з умовами та проконсультуйтеся з фінансовим радником. — Ред.Крім того, Віктор Бойчук відносить до переваг REIT-фондів:
- прозорість моделі. REIT-фонди підзвітні та контролюються НКЦПФР;
- зрозумілий механізм виходу з інвестиції. Продати квартиру на вторинному ринку може бути складно або довго. Натомість, інвестиційні сертифікати фонду можна продати як самостійно на вторинному ринку, так і шляхом зворотного викупу;
- експертиза професійної команди, якій можна делегувати аналіз та управління.
- вартість та дохідність історично прив’язані до долара США. Це нівелює вплив інфляції національної валюти.
До речі, щодо інфляції, то за останні десять років її середній показник становить близько 4% на рік. Як зазначають в Advance Finance Alliance, капітал, що «просто лежить», за три роки втрачає приблизно 12% купівельної спроможності. Люди зважують ризик інвестування, але не зважують ризик неінвестування.Якщо ви все ще не впевнені, куди краще вкласти кошти, отримані від продажу авто, нерухомості чи бізнесу, вам може допомогти фінансовий консультант, яким є AFA.Вислухавши ваш запит (наявний капітал, з чого він сформований, які цілі та терміни, попередній досвід інвестування, хто ще бере участь у фінансових рішеннях у родині тощо), компанія підготує кілька сценаріїв — з різними горизонтами та різною швидкістю досягнення цілей. Зрештою, клієнт обирає найбільш підходящий, і лише тоді вони переходять до оформлення документів.Щодо документів, то це вимога законодавства про ідентифікацію та фінансовий моніторинг. Зокрема, до переліку необхідних документів входять: паспорт, податковий номер, заповнений опитувальник та підтвердження джерела походження коштів.В AFA зазначають, що повний перелік документів відрізняється для фізичних та юридичних осіб, і надають його одразу після вибору формату співпраці. Увесь цей процес супроводжується персональним менеджером.
Ліквідність та інвестиційний горизонт: стисло
Найшвидше конвертуються в готівку фінансові інструменти та міжнародні цінні папери — від кількох днів до тижнів.Нерухомість, українські акції та колекційні активи потребують місяців для продажу за адекватною ціною. Венчурні інвестиції — це найдовший і найменш ліквідний клас: гроші фактично заморожені до моменту виходу фонду з портфельних компаній. Це варто враховувати під час розподілу: чим ближчий горизонт цілі (наприклад, планована купівля нерухомості через рік), тим більша частка капіталу під неї має залишатися в ліквідних класах.
Логіка розподілу
Принцип простий: у портфелі має бути «потрошку» з кожного класу, а не ставка на один інструмент. Найбільші частки пропонується віддавати міжнародному фондовому ринку та нерухомості — це історично найнадійніші генератори довгострокової дохідності. Але навіть ці два пріоритетні напрямки не рекомендується доводити вище 30% кожен, особливо зараз, коли рівень невизначеності — як в економіці, так і в безпековій ситуації — вимагає ширшого підстрахування, а не концентрації.Решта капіталу розподіляється між іншими п’ятьма класами — фінансовими інструментами, цифровими активами, венчуром, бізнесом та колекційним сегментом — пропорційно до ризик-профілю, горизонту та рівня обізнаності самого інвестора: чим менше людина розуміється на конкретному інструменті (криптовалюта, венчур, колекційні активи), тим меншою й обережнішою має бути його частка на старті.Довідка Finance.uaІлюстративний приклад розподілу для більш консервативного профілю (не є рекомендацією): фондовий ринок — 25%, нерухомість/REIT-фонди — 25%, фінансові інструменти — 20%, бізнес/франшизи — 10%, венчур — 8%, цифрові активи — 7%, колекційні активи — 5%. Пропорції можуть змінюватися залежно від віку, інвестиційного горизонту та толерантності до ризику конкретної людини.
Ребалансування
Портфель з такою кількістю класів вимагає періодичного перегляду — раз на квартал, або щонайменше раз на рік. Якщо один клас (найчастіше — цифрові активи чи фондовий ринок під час ралі) значно зріс і почав займати більше, ніж встановлена стеля, частину прибутку варто зафіксувати та перерозподілити в класи, що просіли або відстають — це і є практична реалізація правила «не більше 30% на клас».
Типові помилки
Найбільша помилка після отримання значного капіталу — не в тому, що людина вкладає в «неправильний» інструмент, а в тому, що вкладає все в один.«Навіть невеликий капітал краще розподіляти між різними інструментами. Тоді ви не залежатимете від одного сценарію чи одного ринку. Дохідна нерухомість може бути важливою частиною портфеля, але не обов’язково єдиною. Саме диверсифікація дозволяє краще балансувати потенційну дохідність та ризики», — каже комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук.Друга за поширеністю помилка — сприймати депозит чи ОВДП як стратегію, а не як тренувальний майданчик перед виходом у ширший портфель.Третя — ігнорування організаційної частини (документи, податки, фінмоніторинг) і зіткнення з блокуванням рахунку чи штрафами вже після розподілення коштів за інструментами.Четверта — вхід у волатильні класи (криптовалюта, венчур) великою сумою відразу під впливом ажіотажу, замість поступового входження та перевірки власної толерантності до ризику.П’ята — забування про ребалансування та дозвол одній частці, що «вистрілила», непомітно зайняти половину портфеля.Щодо нерухомості, а точніше REIT-фондів, то тут, за словами Віктора Бойчука, також впливає заявлена відсоткова дохідність. Інвестор дивиться лише на неї і не розбирається, з чого вона формується і як працює бізнес-модель.Якщо ж ви новачок, то, на думку Бойчука, варто уникати таких помилок:
- ігнорування витрат на управління та простоїв (орендний ризик);
- відсутність диверсифікації;
- емоційний вибір замість холодного розрахунку.
Отже, підсумовуючи, Бойчук наголосив на важливості завчасного визначення інвестиційного горизонту та розуміння того, наскільки швидко можуть знадобитися ці кошти.Також, на його думку, не варто зосереджуватися лише на привабливій цифрі дохідності. Необхідно розібратися, в який саме актив ви інвестуєте, хто ним управляє, з чого формується дохід, які існують ризики, перевірити документи-ліцензії та репутацію компанії, адже хороша інвестиція — це та, механіку якої ви розумієте до того, як переказали кошти.Але це ще не все. В Advance Finance Alliance, коли ви отримали значну суму, радять звертати увагу на:
- зміну стилю життя під одноразову суму. Продаж бізнесу чи нерухомості — це подія, а не новий рівень доходу. Однак витрати зростають швидко і потім не знижуються.
- інвестиції «за порадою знайомого» без належного аналізу. Найбільші втрати, які спостерігали в компанії, — це не ризиковані інструменти, а кошти, передані людині, якій довіряли особисто, або в проєкт, що перебуває «на хвилі хайпу» і обіцяє значне примноження без гарантії та чіткої моделі заробітку.
- ігнорування податків. Людина розраховує чистий прибуток, забувши про 18% ПДФО та 5% військового збору, і в результаті отримує зовсім іншу суму.
- зволікання. Виділіть 60-90 днів на структурування: податки, документи, резерв, розрахунок цілей. Але не перетворюйте цю паузу на рік — гроші, що лежать без руху, втрачають вартість непомітно.
- розподіл капіталу за призначенням, а не за настроєм. Резерв, який ніколи не інвестується. Ядро, яке працює довго і консервативно. Лише після цього — частина, якою ви можете дозволити собі ризикувати. Не навпаки.
- оцінку партнера, а не відсотків. Звертайте увагу на те, скільки років компанія на ринку, як вона проходила кризи, чи говорить вона з вами про ризики відкрито, чи зрозумілий вам договір без юриста, і чи має вона реальне забезпечення за угодами. Надто висока обіцяна дохідність — це не перевага, а попереджувальний сигнал.
До консультанта доцільно звертатися тоді, коли капітал потребує системного підходу до його збереження, примноження та управління ризиками. Самостійно інвестувати цілком можливо, якщо ви добре розумієте конкретний інструмент, його ризики та готові самостійно контролювати всі процеси.Водночас ваш капітал заслуговує на професійне управління і не повинен залежати виключно від вашого часу, досвіду чи особистої залученості.
Олесь ВареникЖурналістЗа матеріалами: Finance.ua# Гроші# Договір купівлі/продажу# Інвестиції# Інвестиції в нерухомістьМісце для вашої реклами