Земля як власність та пайові інвестиційні фонди: яка прибутковість доступна вкладнику

Земля у власність та ПІФ: яку дохідність може отримати інвесторВідкриття ринку сільськогосподарських земель влітку 2021 року стимулювало інтерес до цього інвестиційного напрямку.Про потенційну прибутковість цього активу, фактори, що впливають на його вартість, та аспекти, на які слід звернути увагу, детально розповів Єгор Лісничий, комерційний директор «Твоє Коло», досвідчений інвестор у нерухомість та експерт Audit of Sales, під час своєї доповіді на Invest Fest.Фахівець розпочав свою презентацію з аналізу зміни вартості земельних ділянок у різних регіонах України, зокрема, ціни за гектар у доларовому вираженні.Лісничий відзначив, що максимальний прибуток від інвестицій у земельні ділянки отримали ті, хто вступив на ринок одразу після його лібералізації. Тоді вартість активів була нижчою, а орендна дохідність могла сягати приблизно 7% річних від вкладеного капіталу.На сьогоднішній день ціни на землю та вартість її оренди вже зросли, проте, за словами експерта, можливості для отримання прибутку залишаються. Ринок демонструє активний розвиток, а попит на земельні ділянки залишається стабільним. Примітно, що окремі угоди вже укладаються за цінами, що наближаються до $9 тис. за гектар.

Джерело: Твоє КолоОкремо Лісничий висвітлив фактори, що визначають вартість гектару землі. На його думку, ключовими показниками є:

розмір земельного масиву;

розмір орендної плати;

географічне розташування (регіон);

рівень безпеки;

якість ґрунтів;

доступність логістичних шляхів;

рівень конкуренції на ринку.

Особливо експерт наполегливо рекомендує уважно ставитися до строку дії договору оренди, адже це надзвичайно важливий параметр. У разі, якщо договір оренди ділянки укладено на 15 і більше років, внесення змін до його умов стає можливим лише за рік-два до завершення терміну його дії.Якщо ви все ж розглядаєте інвестування в земельні ділянки, то існують два основні шляхи: пряме володіння земельною ділянкою (земля у власність) та інвестування через пайовий інвестиційний фонд (REIT) – форму колективного інвестування з використанням фінансових інструментів.Розглядаючи варіант “земля у власність”, умови інвестування наступні:

початковий внесок (6 тис. доларів – вартість однієї ділянки площею 2 га);

очікувана капіталізація – до 20% річних у доларах, хоча, як підкреслив Лісничий, існують випадки значно вищої прибутковості;

рекомендований термін інвестування: 3–6 років;

середній дохід від оренди – 3–8% річних у гривні.

Як приклад прямого володіння землею, спікер навів дані компанії «Твоє Коло»:

Джерело: Твоє КолоПри інвестуванні в земельні ділянки, інвестор рекомендує звернути увагу на наступні аспекти:

обирайте регіон, де функціонує щонайменше 3 агропідприємства;

прагніть акумулювати ділянки, що розташовані поруч, або об’єднуйте ресурси з іншими інвесторами чи через керуючі компанії, які надають такі послуги;

уникайте підписання договорів оренди на новий термін без умов перегляду ставок, оскільки оплата має бути визначена за гектар;

віддавайте перевагу компаніям із чітко визначеною стратегією щодо майбутнього продажу вашої земельної ділянки.

Щодо інвестування через ПІФ, ваші кошти об’єднуються з іншими інвесторами та управляються професійно. Таким чином, прибуток розподіляється пропорційно до суми інвестицій; інвестор отримує інвестиційний сертифікат, що підтверджує його частку у фонді. Згодом цей сертифікат може бути проданий, що дозволить інвестору вийти з фонду та отримати прибуток.Крім того, у ПІФ існує опція реінвестування, завдяки якій інвестор отримує:

сформований портфель земельних активів;

диверсифікацію за регіонами, орендарями та термінами оренди;

професійне управління активами;

очікувану прибутковість у 15% річних у доларах.

Зазначається, що поріг входу до ПІФ «Реінвестиція» становить від 122 сертифікатів, вартість яких на кінець липня становила 1454,20 грн. Водночас, інвестори, які вклали кошти в цей інструмент два роки тому, мали б змогу отримати значний прибуток у разі продажу сертифікатів сьогодні.

Джерело: Твоє Коло

На що звернути увагу при виборі ПІФу?

Лісничий визначив сім ключових критеріїв:1. Регламент: вивчіть, якими активами може наповнюватися фонд. Детально ознайомтеся з документацією та інвестиційною декларацією.2. Оцінка придбаних активів: проаналізуйте поточний склад активів фонду та їхню якість.3. Термін дії фонду: максимальний прибуток інвестор отримує при ліквідації фонду. Враховуйте власний інвестиційний горизонт.4. Історія виплат дивідендів: перевірте регулярність та обсяг виплат.5. Динаміка вартості сертифікатів: оцініть історичну прибутковість фонду за тривалий період.6. Ділова репутація засновників фонду: дослідіть досвід та професіоналізм команди.7. Відгуки інвесторів: знайдіть незалежні відгуки та оцінки поточних інвесторів.

Вибір між землею у власність та інвестиційним фондом

Спікер окреслив переваги кожного з варіантів.

Джерело: Твоє КолоЛісничий рекомендує враховувати:

реальні випадки продажу та ринкові ціни;

характеристики земельної ділянки;

рівень конкуренції, безпеку, масштабність земельного масиву;

термін оренди, що відповідає вашій стратегії.

Експерт радить заздалегідь визначити стратегію: чи плануєте ви купувати землю під довгострокову оренду, чи під консолідацію та швидкий перепродаж.На завершення інвестор підкреслив, що пряме володіння землею є оптимальним варіантом для тих, хто цінує контроль та право власності, тоді як ПІФ краще підходить для тих, хто надає перевагу ліквідності та диверсифікації.