Інвестор з Флориди Тед Гарбер поділився досвідом придбання трьох кондомініумів за 360 000 доларів США та перетворення їх на джерело пасивного доходу, використовуючи правило 1%.
Подружжя Тед і Джеймі Гарбер з Флориди володіє понад 20 орендними одиницями у Флориді. Тед Гарбер
Портфель, що пройшов тест “правила 1%”
Пан Гарбер не планував ставати дистанційним орендодавцем, але, зіткнувшись із труднощами у пошуку бажаного грошового потоку поблизу свого місця проживання, він розширив свої горизонти.
Розглядаючи сусідні округи, “це дійсно відкрило для нас нові можливості”, – розповів він виданню Business Insider. Гарбер, який є інвестором-сумісником, збудував портфель орендної нерухомості у Флориді разом зі своєю дружиною Джеймі.
У вересні 2022 року подружжя придбало три зайняті кондомініуми, які продавалися разом за 360 000 доларів США. Нерухомість знаходилася приблизно за 90 хвилин їзди від їхнього дому у Флориді. Це була їхня перша угода за межами регіону – і експеримент, щоб перевірити, чи зможуть вони самостійно керувати орендною нерухомістю, не перебуваючи постійно на місці.
Чотири роки потому пан Гарбер стверджує, що вони відвідали ці об’єкти лише один раз і витрачають менше години на тиждень на управління всім своїм портфелем, який охоплює 29 орендарів.
Він надав фінансову звітність щодо цієї угоди, детально розповівши, як обрав кондомініуми, профінансував покупку та перетворив портфель на актив, що генерує грошовий потік. Видання перевірило придбання та право власності подружжя Гарбер на три кондомініуми, переглянувши остаточний розрахунковий документ ALTA та нові листи від орендодавців, що підтверджують орендну плату за кожну одиницю.
Портфель, що пройшов тест “правила 1%”
Гарбер знайшов портфель із трьох кондомініумів на платформі LoopNet, де зазначена сукупна місячна орендна плата відразу привернула його увагу. За ціною придбання 360 000 доларів США кондомініуми генерували 3 675 доларів США місячної орендної плати, що трохи більше 1% від ціни.
Це задовольнило початковий критерій відбору Гарбера: правило 1%. Це практичне правило передбачає, що місячна орендна плата за нерухомість повинна становити щонайменше 1% від її вартості придбання, щоб мати реальні шанси на отримання позитивного грошового потоку. Це не гарантія, але це швидкий спосіб визначити, чи варто детальніше вивчати пропозицію.
Він також бачив потенціал для підвищення орендної плати, оскільки, за його оцінками, вона була нижчою за ринкову, і йому подобався стабільний район за межами Орландо, подалі від туристичного коридору Дісней.
Однак, щоб цифри зійшлися, йому довелося вести переговори. Початкова ціна портфеля кондомініумів становила від 390 000 до 400 000 доларів США, зазначив він.
Це типовий крок у його процесі, додав він: “Я завжди веду переговори. Якщо це дійсно вигідна угода, я відразу ж погоджуюсь на запропоновану ціну з поступками від продавця або чимось подібним.”
Детальний аналіз та придбання
Перш ніж робити пропозицію, Гарбер переконується, що його фінансування забезпечене. У цьому випадку подружжя профінансувало покупку за допомогою комерційного кредиту з амортизацією протягом 20 років за процентною ставкою приблизно 5,5%.
Він повідомив, що вони внесли 25% як початковий внесок, і загалом інвестували 113 548 доларів США, включаючи перший внесок та транзакційні витрати.
Оскільки кондомініуми були зайняті, Гарбер ретельно вивчив існуючі договори оренди, порівняльні орендні ставки, фінанси та резерви асоціації власників житла (HOA), правила асоціації та стан кожного об’єкта. Його дружина була присутня на інспекції, що надало подружжю можливість оглянути всі три об’єкти, поки орендарі мешкали там.
| Деталі угоди | Показник |
| Дата придбання | Вересень 2022 |
| Тип нерухомості | Три зайняті кондомініуми |
| Ціна придбання | $360 000 |
| Загальна сума інвестованих коштів | $113 548 |
| Перший внесок | 25% |
| Фінансування | Комерційний кредит, амортизація 20 років, ставка ~5,5% |
| Початкова сукупна місячна орендна плата | $3 675 |
| Сукупна місячна орендна плата станом на 2026 рік | $4 530 |
| Поточний щомісячний платіж за кредитом | $1 744,83 |
| Погашено основної суми | $30 041 за приблизно чотири роки |
Орендна плата зросла, але зросли й витрати
Сукупна місячна орендна плата портфеля зросла з 3 675 доларів США на момент придбання до 4 530 доларів США сьогодні. Його щомісячні витрати включають:
- Платіж за кредитом: $1 744,83
- Податки на нерухомість: $500
- Страхування: $408,78
- Членські внески HOA: $906,01
Гарбер зазначив, що членські внески HOA та витрати на страхування приблизно подвоїлися з моменту придбання, відображаючи зростання страхових ставок та інфляцію. Ці витрати зменшили прибутковість портфеля, хоча він все ще вважає угоду “дуже вигідною”.
20-річний кредит також допоміг відносно швидко наростити власний капітал: 721,05 доларів США з поточного щомісячного платежу спрямовуються на погашення основної суми. Гарбер повідомив, що орендарі портфеля за приблизно чотири роки погасили 30 041 долар США боргу, або близько 12%.
“Ми отримуємо щомісячний грошовий потік, а наші орендарі погашають іпотеку”, – сказав він.
Стратегія орендної плати: нижче ринкових ставок
Гарбер міг би вимагати більше за кондомініуми. Натомість він воліє тримати орендну плату на рівні ринкової або трохи нижче.
Ця стратегія частково фінансова – нижча орендна плата може означати менше вакансій, нижчі витрати на ротацію орендарів і менше часу на пошук нових наймачів, – але вона також відображає те, яким орендодавцем прагне бути Гарбер.
“Коли ви здаєте житло людям за ціною нижче ринкової або на рівні ринкової, вони вам за це дуже вдячні”, – сказав він. “Вони трохи краще піклуються про вашу нерухомість.”
Гарбер продовжує шукати вигідні угоди, але зазначає, що вищі відсоткові ставки та сильні ціни на нерухомість на його ринку ускладнюють пошук інвестицій з кредитним плечем, які приносять прибутковість понад 8% – 10% від вкладеного капіталу (cash-on-cash return).
Він все ще шукатиме нерухомість, яка поєднує щомісячний грошовий потік із вбудованим власним капіталом – особливо пропозиції, які можуть бути проігноровані через слабкий маркетинг, погані фотографії чи інші виправні недоліки.
“Ви заробляєте гроші на покупці”, – зазначив він.
На запитання, що б він зробив інакше з портфелем трьох кондомініумів, Гарбер відповів просто: “Ми б купили більше.”
Інформація підготовлена на основі матеріалів: www.businessinsider.com