Незважаючи на те, що багато хто вважає, що для інвестування в нерухомість потрібен значний стартовий капітал, існує ефективний метод, який дозволяє використовувати наявну власність як фінансовий інструмент. Ця стратегія дозволяє залучити кошти, які вже “заморожені” у вашому домі, для придбання нових активів, що генерують дохід. Для реалізації такого підходу часто використовується кредитна лінія під заставу нерухомості (HELOC).
Марк, який воліє не розголошувати своє прізвище, достроково вийшов на пенсію завдяки інвестиціям у нерухомість.
Як працює HELOC
Кредитна лінія під заставу нерухомості (HELOC) дозволяє власнику будинку позичити кошти, спираючись на власний капітал, вкладений у його нерухомість. Власний капітал – це різниця між ринковою вартістю житла та сумою непогашеної заборгованості за іпотекою.
На відміну від традиційного кредиту під заставу власного капіталу, який зазвичай надає одноразову суму, HELOC функціонує більше як кредитна картка. Банк встановлює максимальний кредитний ліміт, а позичальник може використовувати ці кошти за необхідності протягом визначеного періоду (“період користування”).
Протягом цього періоду позичальники зазвичай можуть отримувати доступ до коштів за допомогою чеків або спеціальної кредитної картки, пов’язаної з рахунком. Після початку використання коштів необхідно щомісяця сплачувати мінімальні платежі, які залежать від залишку заборгованості. Деякі HELOC передбачають можливість сплати лише відсотків протягом періоду користування.
Сума, яку можна позичити, залежить від політики банку, вартості вашого житла, розміру існуючої заборгованості та вашого фінансового профілю. Наприклад, один із інвесторів, Марк, міг би отримати значно більший кредитний ліміт під заставу свого повністю виплаченого будинку. Однак він обрав суму в 30 000 доларів, якої було достатньо для реалізації його інвестиційного плану, не вилучаючи надмірного капіталу зі свого житла.
Для отримання HELOC позичальник повинен мати достатній власний капітал у своєму житлі. Банки, як правило, враховують такі фактори, як дохід, наявні борги та кредитна історія.
Кошти, отримані за HELOC, зазвичай не обмежуються витратами на житло. Теоретично, їх можна використовувати для будь-яких цілей: від започаткування бізнесу до відпустки чи покриття медичних витрат. Однак важливо пам’ятати про суттєвий ризик: HELOC – це борг, забезпечений вашою нерухомістю. У разі несплати кредиту ви можете втратити своє житло.
Використання власного капіталу для придбання активів, що генерують дохід
Марк використав HELOC для придбання орендної нерухомості, яка могла б генерувати дохід для покриття нової заборгованості. Після здачі об’єкта в оренду, він зазначив, що його чистий прибуток становив близько 220 доларів на місяць. Частину цих коштів він спрямовував на погашення заборгованості за HELOC, а іншу частину – на заощадження.
Інший інвестор, Скотт Стінберґ, також використав власний капітал свого основного житла для покупки першого орендного будинку для людей, які проходять реабілітацію. Він зазначив, що для інвестиційної нерухомості вимагався більший початковий внесок, ніж для житла, в якому мешкає власник, тому подружжя використало HELOC для покриття необхідної суми.
“Ми змогли рефінансувати наше основне житло, витягти частину власного капіталу і поставити його в роботу”, – розповів Стінберґ.
Ця стратегія може бути ефективною, коли актив, придбаний за позичені кошти, генерує достатній дохід для покриття вартості боргу. Однак вона також підвищує ризики. Ще раз наголосимо: HELOC забезпечений вашим домом. Якщо ви пропустите платежі, банк може обмежити подальше використання кредитної лінії, а в крайньому випадку, якщо ви не зможете погасити борг, ваш дім може опинитися під загрозою конфіскації.
HELOC проти кредиту під заставу власного капіталу
Кент використав схожу стратегію для доступу до власного капіталу свого житла, але з іншим фінансовим продуктом. Він і його дружина придбали своє основне житло в Сан-Дієго у 2019 році. З ростом вартості нерухомості, вони накопичили значний власний капітал і згодом використали кредит під заставу власного капіталу (home equity loan), щоб отримати частину цих коштів та інвестувати в короткострокову оренду.
“Якби я ніколи не купив своє основне житло, я, ймовірно, не мав би власного капіталу для інвестування в короткострокову оренду”, – зазначив Кент.
Різниця є суттєвою: кредит під заставу власного капіталу зазвичай надає фіксовану суму коштів одноразово, тоді як HELOC надає обертову кредитну лінію, яку можна використовувати протягом певного часу.
Для домовласників, які накопичили власний капітал, розуміння доступних опцій може відкрити нові можливості для його ефективного використання.
“Тепер у вас є додатковий інструмент у вашому арсеналі”, – сказав Кент. “Маючи такий власний капітал, можливо, ви зможете вилучити його та інвестувати в щось, за умови, що інвестиція має сенс і відповідає вашій схильності до ризику”.
За даними порталу: www.businessinsider.com