Консорціум державних банків, зокрема Ощадбанк та Укрексімбанк, оголосили про продаж багатофункціонального комплексу (БФК) Gulliver у Києві. Початкова ціна лоту становить 207 мільйонів доларів США. Ця угода може стати однією з найбільших відкритих транзакцій на українському ринку комерційної нерухомості за останні роки, надсилаючи важливий сигнал вітчизняним та міжнародним інвесторам щодо відкритості українського ринку та ефективності механізмів захисту прав кредиторів.
Причини продажу Gulliver
Продаж БФК Gulliver є фінальним етапом процесу стягнення заставного майна за одним із найбільших проблемних корпоративних кредитів в історії української банківської системи. Консорціум державних банків розпочав кредитування цього інвестиційного проєкту ще у 2006 році, а в експлуатацію комплекс було введено у 2014 році.
Незважаючи на кілька реструктуризацій та спроб врегулювання боргу, з червня 2024 року позичальник, ТОВ «Три О», почав систематично зменшувати суми платежів, що врешті призвело до повного припинення обслуговування боргу. У відповідь, банки розпочали процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки у березні 2025 року. Після завершення всіх юридичних процедур, 26 липня 2025 року право власності на комплекс перейшло до консорціуму державних банків: 80% активу отримав Ощадбанк, а 20% – Укрексімбанк.
Після набуття прав власності, фінансові установи забезпечили безперебійну роботу Gulliver, зберегли його операційну діяльність та професійне управління, підготувавши його до відкритого продажу. Було проведено технічний аудит, відновлено функціонування інженерних систем, забезпечено безперервність експлуатації та збережено більшість орендарів.
Причини, чому консорціум державних банків обрав шлях продажу, а не довгострокового управління активом:
- Законодавчі обмеження: Закон «Про банки та банківську діяльність» встановлює жорсткі вимоги до роботи банків, забороняючи їм займатися діяльністю, яка не є їх основною. Gulliver є непрофільним активом для банку, що вимагає його продажу у короткостроковій перспективі.
- Міжнародна практика: Такий підхід відповідає загальноприйнятій міжнародній практиці роботи фінансових установ із заставним майном.
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою
Актив, що формує діловий простір столиці
БФК Gulliver є одним із найвідоміших комерційних об’єктів у центрі Києва. Він об’єднує сучасні торговельні площі, офісні приміщення класу А, ресторанну інфраструктуру, сервісні простори та паркінг. Стратегічне розташування комплексу поблизу головних транспортних артерій забезпечує стабільний потік відвідувачів та високу ділову активність.
Багатофункціональність таких об’єктів робить їх привабливими для професійних інвесторів. Поєднання торговельної, офісної та сервісної складових знижує залежність від одного джерела доходу, створюючи більш стійку модель, яка ефективніше протистоїть економічним коливанням.
Показовим є те, що навіть тимчасове призупинення роботи комплексу наприкінці 2025 року суттєво не вплинуло на наміри орендарів. Майже всі вони залишилися та продовжили співпрацю після відновлення діяльності. Понад третину площі об’єкта займають потужні інфраструктурні гравці.
«У Gulliver 37% площ припадає на якірних орендарів середнього цінового сегмента та зони розваг: кінотеатр, боулінг, дитячий центр і спортивний клуб», – зазначає стратегічна радниця у сфері девелопменту нерухомості та інвестицій Анна Анісімова.
Довідка
30 жовтня 2025 року о 22:00 комплекс було повністю зачинено з міркувань безпеки. 12 грудня 2025 року відбулося часткове відновлення роботи: відкрилися перші два поверхи (супермаркет «Сільпо» та близько 48 магазинів). 1 лютого 2026 року комплекс (ТРЦ та Бізнес-центр) повністю відновив роботу.
Станом на початок серпня 2026 року вдалося зберегти майже всіх орендарів, що підтверджує стійкість бізнес-моделі об’єкта та його привабливість для потенційних покупців.
«Сформований пул міжнародних і українських орендарів, висока транспортна доступність та потенціал подальшого розвитку роблять його одним із найпривабливіших інвестиційних активів українського ринку нерухомості», – підкреслюють в Ощадбанку.
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою
Сигнал для міжнародного капіталу
Юрій Каціон, голова правління Ощадбанку:
«Будь-який великий інвестор оцінює не лише сам актив. Не менш важливими є якість правового середовища, передбачуваність судової практики, можливість захисту майнових прав і прозорість процедур. Це фундаментальні принципи світової економічної теорії та практики інвестування. І історія Gulliver наочно демонструє, що навіть надзвичайно складні кейси в Україні можуть завершуватися відповідно до правових процедур.
Звісно, актив цінний, і оголошена стартова ціна об’єкта є доволі амбітною для країни, що перебуває у стані повномасштабної війни. Проте ринкова статистика доводить: попит на комерційні площі в Україні не просто існує, а й активно розвивається та демонструє структурну перебудову.
За даними дослідження консалтингової компанії Expandia, у 2025 році структура інвестицій у комерційну нерухомість змістилася на користь двох сегментів, характерних і для Gulliver. Обсяг інвестицій в офісну нерухомість зріс у 2,5 раза, а в торговельну – на 35% проти 2024 року.
Ярослав Горбушко, директор департаменту ринків капіталу Expandia, наголосив, що ринок перейшов від оцінки суто фізичних квадратних метрів до моделі операційної стійкості та сервісу. Після майже повного застою у 2022 році, ринок адаптувався до нового середовища, а інвестори знову виявляють інтерес до окремих сегментів нерухомості, зокрема до активів із передбачуваними грошовими потоками та довгостроковим потенціалом зростання.
Таким чином, наявність у БФК Gulliver стабільного пулу якірних брендів та диверсифікованих джерел доходу робить його унікальним індикатором для всього інвестиційного клімату України.
Найбільші публічні угоди на ринку комерційної нерухомості в Україні (2025 рік)*
- Міжнародний виставковий центр (МВЦ) у Києві – купівля бізнесменом Максимом Кріппою (70 000 кв. м).
- БЦ «Леонардо» (1-ша черга, 23 000 кв. м) та ТРЦ «Україна» (45 000 кв. м) – придбані компанією City Capital Group у Києві.
- ТРЦ Sky Park у Вінниці – куплений інвестиційним фондом Inzhur у компанії Dragon Capital за $36 млн (найбільша регіональна угода року).
- Київський Гольф-центр – придбаний Київською школою економіки (KSE) за $18 млн (комплекс нерухомості на 15 000 кв. м та 6 га землі).
*Дані зібрано та надано пресслужбою Ощадбанку.
Відкритий продаж такого масштабного активу, як Gulliver, формує важливий сигнал для інвесторів: ринкові механізми в Україні функціонують. Ринок визначає можливість конкурувати за якісний актив у прозорій процедурі, а потенційний власник отримує можливість працювати з об’єктом, який уже функціонує, має сформовану інфраструктуру, впізнаваний бренд і значний потенціал подальшого розвитку.
Довідка*
Багатофункціональний комплекс (БФК) Gulliver – це масштабний об’єкт у діловому центрі Києва. Його ключові характеристики:
- Висока концентрація офісних працівників (понад 35 000).
- Доступ до аудиторії до 1 млн мешканців у 15-хвилинній зоні охоплення.
- Унікальний медіафасад площею 4000 кв. м (сім екранів).
- Розвинена інфраструктура, включаючи кінотеатр, фудкорт та концертну терасу, що забезпечує значний пішохідний та транспортний трафік.
*Дані надано пресслужбою Ощадбанку.
БФК Gulliver. Фото надано пресслужбою