5 найкращих держав, що забезпечують надійний захист інвестицій у нерухомість для іноземців

Мапа світуВкладаючи кошти в нерухомість за кордоном, важливо усвідомлювати юридичні аспекти та процес виходу на цей ринок, адже існує багато прихованих ризиків, що можуть призвести до фінансових втрат. Саме про це під час свого виступу в рамках онлайн-конференції Invest Fest розповів практикуючий юрист, який вже 12 років інвестує в нерухомість та є власником групи компаній в ОАЕ — Олександр Логачов.Перш за все, спікер зупинився на формах власності для іноземців у різних державах, наголошуючи на значних відмінностях. Він виділив freehold — повне право власності для інвестора, та leasehold — договірне право на довготривалу оренду нерухомості, що передбачає обмежене право користування об’єктом.

Скриншот з Invest FestЗважаючи на це, юридично складнішими в плані володіння нерухомістю виявляються країни Азії та Африки. Загалом Логачов акцентував, що інвестору слід оцінювати обрану юрисдикцію за чотирма ключовими критеріями.

Як аналізувати країну для вкладень у нерухомість

1. Економіка та цикли ринку нерухомості. Періоди зростання, стагнації та спаду. Експерт зазначив, що в Україні до початку повномасштабної війни тривалість такого циклу становила близько чотирьох років, у Європі близько 10 років, а в ОАЕ близько 12 років. Відтак, за словами інвестора, важливо розуміти, на якому етапі ринкового циклу відбувається входження в актив.2. Юридична захищеність та правові аспекти. Цей критерій також потребує детального аналізу. Навіть на такому, на перший погляд, захищеному для іноземних інвесторів ринку, як ОАЕ, можуть виникати ризики. Наприклад, затримка або незавершення будівництва об’єкта чи інші юридичні нюанси.3. Геополітична ситуація. Передусім йдеться про територіальні суперечки та інші геополітичні ризики. Як приклад Логачов навів Грузію: хоча ситуація там покращилася, геополітичні ризики повністю не зникли. На цей аспект, за його словами, особливо важливо зважати, оскільки інвестиції в нерухомість, як правило, мають довгостроковий горизонт.4. Історичний контекст регіону. Аналіз попереднього розвитку регіону також дає змогу оцінити потенційні ризики та перспективи інвестування.Якщо ж інвестор ухвалює рішення вийти на закордонний ринок нерухомості, то, на думку Логачова, серед країн, які забезпечують належний рівень захисту іноземних інвесторів, варто розглядати Іспанію, Німеччину, Польщу, Кіпр та Болгарію.

Скриншот з Invest FestАле якщо ви все ж вирішили вийти на закордонний ринок нерухомості, важливо чітко розуміти, які ризики та гарантії ви маєте як власник активу. Для цього, за словами фахівця, необхідно вивчати історію забудовника, а також розуміти, які механізми захисту передбачає конкретна юрисдикція та яким чином вона захищає права іноземного інвестора. Окрему увагу варто приділяти земельній ділянці та правовому статусу титулів на нерухомість, зокрема їхній відповідності вимогам конкретної юрисдикції.

Експерт назвав топ-5 країн для інвестицій у нерухомість: пороги входу та дохідність

Водночас особливу увагу слід зосередити на практичному аспекті захисту прав. Як зазначає фахівець, на практиці механізми захисту можуть суттєво відрізнятися від того, як вони формально прописані в законодавстві. Тому важливо оцінювати не лише нормативні гарантії, а й те, наскільки ефективно держава забезпечує їх реалізацію та захищає права іноземного інвестора.Говорячи про юрисдикції з нижчим рівнем гарантій, Логачов виокремив Чорногорію та Албанію. За його словами, ці країни характеризуються нижчим порогом входу, однак рівень захисту інвестора тут значною мірою залежить не від державних механізмів, а від конкретного забудовника. Тому до вибору об’єкта в цих країнах варто підходити особливо ретельно, попередньо детально перевіривши забудовника, умови угоди та юридичні аспекти інвестиції. Особливої уваги, за словами експерта, потребує ринок Албанії.

Скриншот з Invest FestЯкщо ж казати про незахищеність іноземців, які вирішили вкластися в місцеву нерухомість, то це притаманно азійському регіону. Особливо цікавою є Камбоджа, де інвестор не може купити те, що стоїть на землі — там на це мають права лише місцеві. Тобто, вкладати кошти можна лише в те, що починається від другого поверху.Окрім Камбоджі, тут також є: Балі, В’єтнам, Занзібар, Таїланд та Філіппіни.

Скриншот з Invest FestСвоєю чергою, гарно себе проявляють: Грузія, Казахстан, Азербайджан, Киргизстан та Узбекистан. Особливо, це стосується останніх чотирьох країн, які показують стабільне зростання ВВП і наразі перебувають на циклі зростання.

Скриншот з Invest FestТакож Логачов звертає увагу на ОАЕ та Туреччину. Перша найкраще контролює гроші покупця сильніше за більшість ринків, а друга — віддає у власність від першого дня, але тримає географічні квоти.

Скриншот з Invest FestЯкщо говорити про безпеку грошей, то тут є чотири рівні захисту:

Держфонди та гарантії — ринки ЄС;
Escrow та реєстровий титул — ОАЕ та Туреччина;
Банківська гарантія — Балкани та Грузія;
Тільки контракт — Азія.

Місце для вашої рекламиОкремо Логачов розповів й про податок на купівлю та податок на прибуток. І тут знову варто відзначити ОАЕ, де другий дорівнює 0%. Натомість, такі європейські країни, як Німеччина, Кіпр та Іспанія, показують найбільше податкове навантаження на прибуток.

Скриншот з Invest Fest

Які юридичні нюанси враховувати

З юридичної точки зору, за словами спікера, інвесторам варто звернути особливу увагу на два потенційно проблемні питання: спадкування та okupas — незаконне заселення нерухомості сторонніми особами. Водночас нове регулювання в окремих юрисдикціях має спростити та пришвидшити процедуру виселення таких мешканців.Щодо спадкування, то в ОАЕ за відсутності заповіту застосовуються положення шаріатського права, у країнах ЄС можливий вибір права держави громадянства, тоді як у деяких країнах Азії може йтися про спадкування права оренди, а не права власності.

П’ять помилок, які можуть коштувати вам грошей: інвестиційний радник про типові прорахунки

Говорячи про Україну, інвестор зазначив, що попит з боку іноземців є, однак наразі бракує необхідних процедур та інструментів для комфортного входу на ринок. Зокрема, йдеться про можливість дистанційного оформлення угод та гарантованого виведення отриманого доходу за кордон. На думку експерта, створення таких механізмів могло б стимулювати іноземних інвесторів вкладати кошти в українську нерухомість.Наразі іноземці в Україні можуть набувати житлову нерухомість у власність та реєструвати відповідні права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Водночас існують певні обмеження щодо набуття права власності на земельні ділянки. Серед факторів, які ускладнюють інвестування, експерт назвав необхідність отримання ІПН, особистої присутності та валютні обмеження.Наразі умови для іноземного інвестора в Україні можна окреслити так:

Скриншот з Invest FestНаостанок, Логачов зазначив, що найкращий захист для інвестора — репутація забудовника. А саме:

Зданий портфель — скільки об’єктів здано і з якою затримкою проти договору;
Фінансування — власний капітал чи гроші покупців, банк-партнер, боргове навантаження;
Судова історія — позови покупців та підрядників, чим закінчились справи;
Поведінка в кризу — що робив 2008 та 2020: добудував, заморозив чи переписав угоди.