Яка справжня вартість землі в УкраїніЗгідно з даними Держгеокадастру, середня ціна землі за укладеними угодами становила близько 75 тис. грн, що за поточним курсом не перевищує $1 700. Для порівняння, у 2021 році, коли ринок було відкрито, гектар землі коштував у середньому 36,5 тис. грн, що відповідало $1 350.Виходячи з цих цифр, з моменту запуску ринку ціна зросла на 105% у гривневому вираженні, демонструючи щорічне зростання приблизно на 15,5%. У доларовому еквіваленті зростання становить близько 26% за весь період і приблизно 4,7% щорічно.Для оцінки вартості сільськогосподарських ділянок, «Мінфін» дослідив фінансову звітність компаній, що спеціалізуються на торгівлі землею. Ці компанії можуть виступати як покупцями паїв для своїх клієнтів, так і продавцями.Компанія Zeminvest провела оцінку зміни вартості земельних ділянок з 2021 року до сьогоднішнього дня у 15 областях. За їхніми даними, лише у двох регіонах зростання цін виявилося нижчим за середні показники, зафіксовані Держстатом по країні: на Одещині ділянки подорожчали на 89%, на Тернопільщині – на 95%.Натомість, у Дніпропетровській області земля зросла в ціні на 273%, а в Черкаській – на 322%. У низці інших областей подорожчання сягнуло близько 200%.Для глибшого аналізу виключимо найвищі та найнижчі показники. Припустимо, у 2021 році ви придбали ділянку в Полтавській області, де її вартість складала 45 тис. грн, або приблизно $1 665.Зараз, за оцінками Zeminvest, ціна землі в цій області становить 135 тис. грн (для порівняння: Держгеокадастр оцінює її в 90 тис. грн), або ж $3 013.Таким чином, з моменту запуску ринку землі вартість ділянки зросла на 200% у гривні, або на 81% у доларах.Якщо розраховувати щорічне зростання вартості землі за роками, то воно становитиме 24,6% у гривні та 12,7% на рік у доларах. Це показник, що суттєво перевищує дохідність ОВДП.Компанія «Твоє Коло» надала редакції дані щодо операцій з купівлі та подальшого продажу земельних ділянок. Це виключно випадки, коли інвестор придбав землю, володів нею певний період, а потім продав, і угода була повністю завершена. Ця інформація не є конфіденційною, оскільки деталі цих угод компанія регулярно оприлюднює у своєму Telegram-каналі.Дохідність за різними ділянками значно варіюється, оскільки на ціну впливає багато факторів. Однак середня річна дохідність у гривні за повністю закритими угодами з 2026 року становить 42% у гривні та 36% у доларах.Уважні читачі можуть одразу поставити запитання щодо незначної різниці між дохідністю в гривні та доларах. Річ у тім, що в попередніх випадках порівнювалися ціни літа 2021 року з нинішніми. Тут же йдеться про угоди, де інвестори купували ділянки вже після початку повномасштабної війни, що означає, що найсуттєвіша девальвація гривні їх не зачепила.Також слід враховувати, що ця дохідність уже включає отримання орендної плати, що дещо покращує загальну картину. Водночас витрати на проведення операцій та управління землею також враховані, тому цю дохідність можна вважати «чистою».Розглянемо один конкретний випадок детальніше. Ми не будемо брати найнижчу чи найвищу дохідність, а знайдемо показники, наближені до середніх.У розглядуваному випадку інвестор придбав земельну ділянку в Кременецькому районі Тернопільської області у вересні 2023 року. Площа ділянки становила приблизно 1,5 гектара. Ціна придбання одного гектара на той час становила 99,8 тис. грн, або $2 729.У грудні 2025 року інвестор продав свою ділянку. Ціна продажу гектара досягла 235,4 тис. грн, або $5 539. Крім того, за час володіння землею він отримав орендну плату — 22 217 грн ($523). Після врахування оплати нотаріальних послуг, комісій, винагороди управителю та податків прибуток інвестора склав 144,6 тис. грн ($2 741), що становить 83,5% у гривні. Річна дохідність у цьому випадку досягає 37,34% у гривні та 26% у доларах.Якщо порівнювати дохідність з ОВДП, то вона приблизно втричі перевищуватиме гривневі цінні папери і більш ніж у 8 разів – доларові.Водночас варто зазначити, що ці показники не можна вважати середньоринковими. Землі, придбані через професійні керуючі компанії, зазвичай дорожчають швидше. Це зумовлено врахуванням таких факторів, як якість ґрунтів, опади в регіоні, місце розташування ділянки, конкуренція між потенційними орендарями, термін дії поточного договору оренди тощо. Крім того, «Твоє Коло» намагається об’єднувати ділянки окремих інвесторів для спільного продажу, що є більш привабливим для агрокомпаній, які готові за це доплачувати.
Парадокс українського ринку землі
Полягає в тому, що офіційна вартість гектара становить менше $2 тис., проте знайти якісну ділянку за такою ціною надзвичайно складно.Через поширене заниження вартості угод державна статистика часто відображає лише нижню межу ринку, тоді як реальні ціни та прибутковість можуть суттєво відрізнятися. Саме тому інвестору варто звертати увагу не лише на офіційні дані, а й на практику реальних угод та економічну доцільність конкретної ділянки.За матеріалами: Finance.uaМісце для вашої реклами