Що насправді відбувається з інвестиціями, цінами та настроями покупців після загострення ситуації на Близькому Сході.
Ціни на нерухомість у Дубаї падають / © Pixabay
Ринкова вартість нерухомості в Дубаї демонструє безпрецедентне зниження на тлі конфлікту в Ірані. Ракети та дрони, що падають на місто, спричиняючи руйнування та відтік відвідувачів, за словами місцевих експертів, вже призвели до обвалу вартості квартир до 30 відсотків. Однак, ситуація не є цілком песимістичною.
Що насправді відбувається з інвестиціями, цінами та настроями покупців після загострення подій у регіоні – для ТСН.ua розповів Юрій Грушецький, засновник компанії Deniz Estate, яка веде діяльність, зокрема, і в ОАЕ.
За словами фахівця, ринок нерухомості Дубая вступає в етап, коли ключовим активом стає не площа помешкання, а довіра. Ескалація на Близькому Сході негативно вплинула не стільки на ціни, скільки на сам імідж Дубая як безпечного пристанища для капіталу. І саме це може стати значно серйознішою проблемою для ринку, ніж короткострокові коливання. Формально система залишається стійкою: банки функціонують, будівельні роботи тривають, масового відтоку інвесторів не спостерігається. Однак, логіка інвестування починає трансформуватися. Питання тепер полягає не в тому, чи впаде ринок найближчим часом, а в тому, якою буде ціна втрати відчуття безпеки для одного з найуспішніших ринків нерухомості у світі. (Далі – пряма мова).
Конфлікт на Близькому Сході: головного удару зазнає не нерухомість, а репутація Дубая
Під удар потрапив не стільки сам ринок нерухомості, скільки імідж Дубая як надійної юрисдикції для розміщення капіталу.
Протягом багатьох років цей ринок пропонував інвесторам не лише прибутковість, гнучкі податкові умови та прозорість угод. Ключовим фактором була репутація стабільного та передбачуваного середовища для інвестування. Саме на цьому базувалася значна частина попиту.
Варто брати до уваги й специфіку самого ринку. Нерухомість у Дубаї значною мірою формується завдяки глобальному позиціонуванню міста. Масштабні проєкти, рекордні хмарочоси, нові райони, що стрімко з’являються на мапі, створювали образ безперервного зростання. У такій моделі довіра до локації стає одним із визначальних чинників формування ціни.
Коли поруч із цим образом виникають загрози безпеці, логіка інвестування змінюється. Навіть за відсутності суттєвих руйнувань, сам факт військової напруженості в регіоні спонукає інвесторів переглядати оцінку ризиків. Надбавка за статус безпечної гавані поступово зникає, а рішення про придбання приймаються з більшою обережністю.
За таких умов ринок починає переоцінювати не тільки поточні ціни, але й майбутню прибутковість та горизонт інвестицій. Те, що раніше вважалося майже безризиковою локацією, тепер знову вписується в стандартну інвестиційну логіку з урахуванням геополітичного фактора.
Чому Дубай не втрачає своєї основи навіть у кризовому сценарії
Репутаційний удар сам по собі не означає системної кризи. Інституції, на яких базується ринок нерухомості Дубая, продовжують функціонувати.
Банківська система працює, платежі проходять, інвестори переважно виконують свої зобов’язання за розстрочками. Будівельні роботи не припинені, фінансова інфраструктура працює стабільно. Для ринку нерухомості це є базовими показниками його життєздатності. Справжні проблеми починаються тоді, коли зупиняються банки і розривається ланцюг платежів. Наразі цього не відбувається.
Не спостерігається і масового виходу інвесторів з угод. Окремі власники виставляють об’єкти на продаж, але їхня частка залишається незначною. Значна частина так званих «термінових продажів», які активно поширюються в чатах і рекламних розсилках, на практиці виявляється звичайним маркетинговим ходом. У багатьох випадках ціни в таких пропозиціях не відрізняються від рівнів, за якими подібні об’єкти продавалися кілька місяців тому.
Показовий настрій ринку добре ілюструє одна деталь з нашої розмови. Над регіоном вже літають дрони, а інвестори продовжують торгуватися за знижку в десять відсотків. Це виглядає іронічно, але водночас демонструє головне. Учасники ринку поки що мислять у звичній інвестиційній парадигмі.
Водночас, ринки нерухомості майже ніколи не реагують миттєво на геополітичні події. Між появою новин і зміною цін зазвичай проходить кілька місяців. Спочатку ринок завмирає, інвестори спостерігають за розвитком ситуації, кількість нових угод скорочується, але ціни ще тримаються. Лише згодом починає зростати пропозиція. Частина власників фіксує прибуток, частина переглядає свою стратегію, частина не готова тримати актив у регіоні з новим рівнем ризику.
Саме тому реакція цін може проявитися із запізненням. Якщо напруженість у регіоні збережеться, ринок, імовірно, пройде через фазу корекції. У середньостроковій перспективі це може означати зниження цін приблизно на 20–30 відсотків. Глибина корекції значною мірою залежатиме від того, наскільки активно влада емірату буде підтримувати забудовників та фінансову систему.
При цьому важливо враховувати масштаби самого ринку. Дубай залишається одним із найбільш капіталізованих ринків нерухомості у світі, який підтримується не лише приватними інвесторами, а й суверенними фондами та державними програмами розвитку. У попередні роки ця модель вже неодноразово демонструвала здатність швидко стабілізувати ситуацію під час кризових періодів.
Нерухомість у Дубаї: що інвестору варто зробити на тлі конфлікту з Іраном
Події на Близькому Сході ще раз нагадали фундаментальне правило інвестування: капітал не варто концентрувати в одній юрисдикції.
Багато інвесторів роками формували свої портфелі, фактично прив’язані до одного ринку. Десять квартир у Дубаї замість диверсифікації між різними країнами та валютами. Поки ринок зростає, така модель здається ефективною. Геополітична напруженість швидко виявляє її слабкість.
Масового виходу з дубайських активів поки що не спостерігається. Але поведінка інвесторів поступово змінюється. Все більше уваги вони приділяють диверсифікації та паралельно розглядають інші ринки.
У розмовах дедалі частіше згадуються два напрямки: Південно-Східна Азія та південна Європа, особливо Іспанія.
Для інвесторів це не стільки питання виходу з одного ринку, скільки пошук балансу. Коли зростає геополітичний ризик, капітал починає перерозподілятися між різними регіонами. Саме ця переоцінка інвестиційної географії може стати одним із головних наслідків нинішнього конфлікту для глобального ринку нерухомості.
Source: tsn.ua